Hoàn thiện khung pháp lý, chống thất thu thuế trong chuyển nhượng bất động sản

Cần xử lý nghiêm tình trạng kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm trốn thuế

Theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng bất động sản, cá nhân phải nộp 2% tiền thuế trên giá chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập. Hai cách tính thuế đang được áp dụng là dựa vào giá ghi trên hợp đồng và dựa theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá thấp hơn khung quy định. Luật Quản lý thuế đã quy định rõ, hành vi kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm mục đích giảm số thuế phải nộp là trốn thuế.

Tuy nhiên, hiện không ít người mua và người bán "bắt tay nhau" để ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế nhằm mục đích trốn thuế. Tinh vi hơn, bên mua và bên bán có thể lập song song hai hợp đồng.

Một là, hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động.

Hai là, hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Toà án. Hành vi này diễn ra khá phổ biến trên thị trường bất động sản trong một thời gian dài, khiến ngân sách nhà nước thất thu, đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý.

Kể từ đầu năm 2020, nhiều địa phương như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu đã trả lại hàng nghìn hồ sơ sau khi cán bộ thuế thanh tra rà soát và thấy rằng giá trị kê khai bất động sản trong hợp đồng mua bán có dấu hiệu thấp hơn giá trị thực. Nhiều hồ sơ này sau khi kê khai lại đều có giá trị chuyển nhượng đất tăng từ 2-5 lần so với khai lần đầu.

Đại biểu Hoàng Văn Cường – Đoàn ĐBQH TP. Hà Nội

Chia sẻ về vấn đề này, đại biểu Hoàng Văn Cường – Đoàn ĐBQH TP. Hà Nội cho biết, tình trạng trốn thuế theo hình thức kê khai mức giá giao dịch thấp hơn thực tế đã diễn ra khá phổ biến từ rất lâu, thậm chí có nhiều trường hợp mua bán, giao dịch mà không hề kê khai, gây thất thoát thuế.

Thuế về chuyển nhượng bất động sản là nguồn thu lớn của nhiều quốc gia trên thế giới, tuy nhiên ở Việt Nam trong nhiều năm qua phần thu thuế từ các hoạt động này còn ít, chưa tương xứng với sự sôi động của thị trường. Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, việc trốn thuế không chỉ làm thất thu ngân sách, mà lớn hơn nữa, việc không thu được thuế từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản này còn khuyến khích cho việc đầu cơ bất động sản để kiếm lời, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản. Vì vậy, rất cần thiết phải chấn chỉnh lại việc thu thuế này.

Hiện nay, công cụ kiểm soát mà cơ quan thuế đang áp dụng là mức giá hợp đồng không được thấp hơn mức giá khung được Ủy ban Nhân dân tỉnh quy định dựa trên khung giá do Chính phủ ban hành, tuy nhiên mức giá này lại thấp hơn nhiều so với mức giá thực trên thị trường, do đó không có tác dụng trong việc ngăn chặn trốn thuế. Nhiều chuyên gia cho rằng cần hoàn thiện khung pháp lý, đặc biệt về nội dung khung giá đất cho phù hợp với giá thị trường.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, hiện nay không có một cơ sở nào để cán bộ thuế khẳng định được rằng hồ sơ nào là hợp lý hay không hợp lý, có chăng chỉ dừng ở mức khuyến nghị, đề nghị người mua bán làm đúng theo thỏa thuận theo thực chất của giao dịch, còn nếu người mua vẫn khẳng định dùng giá khác thì không có căn cứ gì để bắt buộc, mà sẽ phải xử lý bằng những vụ điều tra riêng thì mới có thể xem xét kết luận được.

Cũng theo Luật sư Trương Thanh Đức và nhiều chuyên gia khác, cần điều chỉnh hợp lý khung giá đúng sát thực tế để không những áp dụng cho người nộp thuế mà áp dụng cho việc bồi thường của nhà nước, thuế đất và nhiều mục tiêu khác, đảm bảo công bằng và hợp lý. Nhiều chuyên gia cho rằng khoảng thời gian 5 năm để ban hành một Bộ khung giá nhà đất của Chính phủ được cho là quá dài không bám sát được thực tế biến động thị trường, đặc biệt đối với những khu vực có bất động sản tăng nóng, vùng ven các thành phố lớn. Các chuyên gia cho rằng việc định giá bất động sản phải được thực hiện theo biến động thị trường và không nên cố định ở một khoảng thời gian cụ thể nào.

Trong bối cảnh còn thiếu một cơ sở pháp lý chặt chẽ để kiểm soát việc nộp thuế của người dân, Tổng cục Thuế và các Chi cục Thuế các tỉnh, thành phố đã ban hành các văn bản chỉ đạo yêu cầu sự phối hợp của các cơ quan ban ngành tại địa phương như Sở Tư pháp, Công an Thành phố đẩy mạnh việc thanh tra các hợp đồng mua bán bất động sản.

Tuy vậy, dù Tổng cục Thuế đã nhận được báo cáo của một số địa phương về việc đã chuyển hồ sơ qua cơ quan cảnh sát điều tra, nhưng cơ quan điều tra lại chuyển lại cho cơ quan Thuế để xử lý hành chính vì không đủ căn cứ xác định hành vi trốn thuế. Và quan trọng là cơ quan thuế không có chức năng điều tra, nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn.

Theo PSG.TS Lê Xuân Trường, Trưởng khoa Thuế và Hải quan, Học viện Tài chính, cần nghiên cứu giao quyền điều tra cho cơ quan thuế để cơ quan thuế có thêm một công cụ quan trọng thêm thẩm quyền để xử lý những trường hợp gian lận thuế chuyển nhượng bất động sản nói riêng và các trường hợp trốn lậu thuế nói chung.

Gần đây nhất, Cục thuế Hà Nội gửi thư ngỏ khuyến cáo người dân trung thực trong việc kê khai giá thực tế chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng nhằm tránh được những vi phạm về pháp lý cũng như bảo đảm được quyền lợi của mình về sau này trong các vụ khiếu kiện, đền bù…nếu có. Động thái này không chỉ mang tính chất tuyên truyền nâng cao ý thức người dân chấp hành các quy định về nộp thuế mà còn cho thấy quyết tâm của ngành thuế trong việc đẩy mạnh kiểm soát việc nộp thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản./.