 |
| Đề xuất áp thuế 20% lợi nhuận BĐS: Bước tiến minh bạch hay rào cản thị trường? |
Đề xuất hai phương án tính thuế, hướng tới sát thực tế hơn
Tại báo cáo thực hiện các nghị quyết của Quốc hội liên quan đến hoạt động chất vấn tại các kỳ họp Quốc hội khóa XV, Bộ Tài chính cho biết đang nghiên cứu sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể, hai phương pháp tính thuế đang được xem xét gồm: Tính thuế trên thu nhập chịu thuế, tức phần chênh lệch giữa giá bán và tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng; Tính thuế theo giá chuyển nhượng, áp dụng một mức thuế suất cố định trên toàn bộ giá bán.
Trong đó, phương án đầu tiên được đề xuất với thuế suất 20% trên phần lãi (thu nhập chịu thuế) và sẽ được áp dụng trong trường hợp cơ quan thuế có thể xác định chính xác giá mua, các chi phí phát sinh như xây dựng, sửa chữa, môi giới, lãi vay, v.v. Bộ Tài chính cho biết mức thuế này nhằm tạo sự tương đồng với thuế thu nhập doanh nghiệp trong cùng lĩnh vực.
Ngược lại, nếu không đủ dữ liệu để xác định phần lãi ròng, cơ quan thuế sẽ tiếp tục áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, như cách tính hiện hành.
Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn – việc Bộ Tài chính nghiên cứu đánh thuế trên lợi nhuận là hướng đi sát thực tế và phù hợp với xu thế minh bạch hóa, tuy nhiên, việc triển khai không đơn giản như lý thuyết. Ông nhận định việc xác định chi phí đầu vào trong giao dịch bất động sản là rất phức tạp, đặc biệt với những căn nhà đã mua từ hàng chục năm trước, không còn chứng từ cho các chi phí liên quan.
Ngoài ra, với bối cảnh thị trường biến động như thời gian qua, nhiều người bán bất động sản bị lỗ hoặc chỉ tăng giá theo trượt giá, nếu không được chứng minh đầy đủ sẽ vẫn bị đánh thuế như có lãi, gây thiệt hại cho người dân.
Người dân lo ngại “bán nhà lỗ vẫn phải nộp thuế”
 |
| Người dân lo ngại “bán nhà lỗ vẫn phải nộp thuế”. Ảnh Hoàng Anh |
Trước đề xuất tính thuế 20% trên phần chênh lệch giá bán - giá mua, nhiều người dân đã lên tiếng phản đối vì cho rằng điều này gây bất công và không phù hợp với thực tế tài chính cá nhân.
Chị Trần Thị Minh Hạnh (quận Ba Đình, Hà Nội) chia sẻ, năm 2016 mua mảnh đất giá 2 tỷ đồng tại Hoàng Mai, sau đó bỏ thêm 1,2 tỷ xây nhà để cho thuê. Đến năm 2019, chị bán cả nhà với giá 3 tỷ đồng, chấp nhận lỗ 200 triệu. Tuy nhiên, nếu áp theo cách tính thuế 20% trên phần "lãi" 1 tỷ đồng (giữa giá bán 3 tỷ và giá đất mua ban đầu 2 tỷ), chị sẽ phải nộp 200 triệu thuế. Như vậy, tổng thiệt hại thực tế là 400 triệu đồng.
“Tôi thấy cách tính này chưa hợp lý, vì không tính đến các chi phí thực tế. Người dân như tôi không phải lúc nào cũng có hóa đơn, chứng từ để chứng minh mọi khoản chi phí”, chị Hạnh bày tỏ.
Anh Trần Đức Minh (Hải Phòng) cũng đồng tình, cho rằng sau hàng chục năm đầu tư bất động sản, giá trị tài sản tăng chỉ là phản ánh trượt giá, chứ không hẳn là có lãi thực sự. Anh dẫn chứng: mua đất 500 triệu từ năm 2000, đến 2025 bán được 1,5 tỷ đồng, tưởng như lãi 1 tỷ. Tuy nhiên, xét theo giá vàng thì thời điểm mua tương đương 73 lượng, còn thời điểm bán chỉ đổi được 11 lượng, tức là lỗ nặng theo giá trị thực, nhưng vẫn bị đánh thuế 200 triệu đồng.
Nhiều ý kiến cũng cho rằng, việc không có hóa đơn cho các chi phí như xây dựng, sửa chữa, lãi vay, môi giới… là điều phổ biến với người dân, khiến họ không thể chứng minh chi phí hợp lý. Với người mua nhà gần đây bằng tiền vay ngân hàng, lợi nhuận sau khi bán còn không đủ bù tiền lãi vay, nhưng vẫn có thể bị đánh thuế theo cách tính 20%.
Anh Mai Anh Tuấn (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) cho biết anh đang phải bán nhà để chuyển vào TP.HCM vì lý do công việc. Căn nhà mua 1,5 tỷ đồng hiện có thể bán được 4 tỷ. Tuy nhiên, nếu bị đánh thuế 20% trên "lãi" 2,5 tỷ, tức 500 triệu đồng, anh chỉ còn 3,5 tỷ – không đủ để mua một căn hộ tương đương ở TP.HCM. “Rõ ràng tôi chỉ có một căn nhà để ở, nhưng phải chịu mức thuế cao khi buộc phải chuyển nơi sống vì công việc. Như vậy là không công bằng”, anh Tuấn chia sẻ.
Chính sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản cần được thiết kế sao cho vừa đảm bảo thu đúng, thu đủ, nhưng cũng phải phù hợp thực tế, linh hoạt và công bằng với người dân. Việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giao dịch minh bạch, cùng với các cơ chế miễn giảm thuế linh hoạt (theo thời gian sở hữu, mục đích sử dụng, hoàn cảnh cá nhân…) là điều cần thiết nếu muốn chính sách này vừa hiệu quả vừa không làm "đóng băng" thị trường.
