 |
Từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức được áp dụng, với mục tiêu tiệm cận giá thực tế của thị trường. |
Tác động đa chiều khi giá đất tiệm cận thị trường
Việc xây dựng bảng giá đất mới, dự kiến áp dụng đồng loạt từ ngày 1/1/2026, được xem là bước tiến cần thiết nhằm khắc phục độ vênh cố hữu giữa “giá Nhà nước” và “giá thị trường”. Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi), cho rằng khi giá đất được xác định sát thực tế, tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quản lý đất đai sẽ được nâng lên.
Theo ông Huy, điều này giúp Nhà nước quản lý tốt hơn nguồn lực đất đai quý giá, tạo cơ sở thu đúng, thu đủ, hạn chế thất thu ngân sách và giảm cơ hội trục lợi từ chênh lệch giá. Nguồn thu ngân sách cải thiện sẽ mở ra dư địa tài chính cho đầu tư hạ tầng và phúc lợi xã hội. Đồng thời, cơ chế giá thị trường cũng giúp nâng cao kỷ luật của thị trường bất động sản, hướng đến sự chuyên nghiệp và ổn định dài hạn.
Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, các chuyên gia cảnh báo về những rủi ro cần nhận diện. Dữ liệu từ các địa phương cho thấy mức điều chỉnh dự kiến không hề nhỏ. Tại Đồng Nai, dự thảo bảng giá đất mới áp dụng từ 2026 cho thấy giá đất nông nghiệp tăng bình quân 1,1-2,2 lần; đất ở đô thị tăng mạnh 1,6-9 lần và đất ở nông thôn tăng 2,3-6,8 lần so với hiện hành. Tương tự, Hà Nội cũng trình dự thảo với mức tăng 2-26%, trong đó khu vực ngoại thành tăng mạnh 16-26%. Giá đất cao nhất tại các tuyến phố trung tâm Hà Nội dự kiến lên tới hơn 702 triệu đồng/m2.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, người dân đang thực hiện thủ tục như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận, hoặc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ chịu tác động lớn nhất. Chi phí tăng mạnh có thể ảnh hưởng đến nhóm người thu nhập trung bình và thấp, đồng thời tiềm ẩn nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp tại các khu vực đang bồi thường nếu mức điều chỉnh giá vượt xa phê duyệt cũ.
Đối với doanh nghiệp, ông Đính chỉ rõ, khi giá đất tăng, chi phí bồi thường và tiền sử dụng đất sẽ tăng theo, đẩy tổng mức đầu tư dự án lên cao. Điều này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán ở mức cao hơn, đồng thời có xu hướng phát triển sản phẩm cao cấp để duy trì lợi nhuận. Về phía địa phương, dù nguồn thu ngân sách có thể tăng, sức hấp dẫn đầu tư lại có nguy cơ giảm sút do chi phí đầu tư bị đội lên. Ông Huy cũng lo ngại thị trường có thể xuất hiện tâm lý “nghe ngóng”, làm giảm thanh khoản trong ngắn hạn.
Giải pháp nào để hài hòa lợi ích và tránh biến động?
Trước những tác động sâu rộng, các chuyên gia kiến nghị cần một lộ trình cẩn trọng và các giải pháp đồng bộ để chính sách thực sự đi vào cuộc sống mà không gây xáo trộn lớn.
Ông Nguyễn Quang Huy cho rằng các địa phương cần quán triệt 3 nguyên tắc lớn. Thứ nhất, việc tăng giá đất cần có lộ trình rõ ràng, thực hiện từng bước và công bố sớm để người dân, doanh nghiệp chủ động chuẩn bị, tránh biến động đột ngột. Thứ hai, dữ liệu và phương pháp định giá phải khoa học, công khai và đồng bộ. Bảng giá đất phải dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, bản đồ định giá số hóa và có sự tham gia của các tổ chức tư vấn, cộng đồng để đảm bảo tính khách quan, đồng thuận xã hội. Thứ ba, cần có cơ chế miễn, giảm hoặc giãn nghĩa vụ tài chính cho hộ nghèo, hộ chính sách, và có hướng dẫn cụ thể cho doanh nghiệp vừa và nhỏ tính toán chi phí.
Ông Huy nhấn mạnh, đất đai không chỉ là nguồn thu ngân sách mà còn là "vốn tự nhiên" của quốc gia. Chính sách giá đất phải hướng đến khơi thông nguồn lực này cho phát triển lâu dài, thay vì chỉ tập trung tăng thu ngắn hạn.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng khó có bảng giá nào làm hài lòng tất cả các bên. Vì vậy, bảng giá đất chỉ thực sự có ý nghĩa khi áp dụng cho mục đích cụ thể, như bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu dùng chung cho các mục đích khác (tính tiền sử dụng đất, đấu giá, tính thuế) sẽ mất tính thực tiễn và cần được điều chỉnh linh hoạt để hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Đặc biệt, ông Đính cảnh báo: "Nếu bảng giá đất được xây dựng với mục tiêu bám sát giá thị trường, trong khi giá thị trường lại đang được 'bơm, thổi' một cách vô lý thì Nhà nước sẽ vô tình công nhận mặt bằng giá không phản ánh giá trị thực". Khi đó, bảng giá sẽ trở thành công cụ neo giá, khiến thị trường khó điều chỉnh về mức hợp lý.
Dưới góc nhìn thận trọng hơn, Tiến sỹ Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng việc tăng giá đất mạnh lúc này là chưa phù hợp với chỉ đạo của Chính phủ về kiểm soát giá nhà. Ông phân tích, chi phí liên quan đất đai thường chiếm 30-50% giá thành bất động sản. Khi bảng giá tăng, tất cả các khâu đều bị kéo tăng theo, giống như "đổ thêm dầu vào lửa".
Ông Lượng nhận định, điều quan trọng là phải đồng bộ các chính sách khi điều chỉnh bảng giá đất, đặc biệt là về thuế, dữ liệu đất đai và quy trình định giá. Nếu chỉ tăng giá đơn lẻ mà chưa hoàn thiện các cơ chế minh bạch thông tin thì sẽ phản tác dụng. Ông kiến nghị Nhà nước nên tạm thời chưa phê duyệt các bảng giá đất mới, chờ đến khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu đồng bộ, để việc điều chỉnh vừa đảm bảo tiệm cận thị trường, vừa không gây xáo trộn tâm lý xã hội.
 Bộ Xây dựng đề xuất siết cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi |
 Đề xuất 'siết' tín dụng bất động sản: Các chuyên gia nói gì? |
