| Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 yêu cầu tạm dừng cho vay tiền đặt cọc bất động sản Ngân hàng Nhà nước yêu cầu dừng cho vay thanh toán tiền đặt cọc bất động sản: Cảnh báo rủi ro tín dụng |
 |
| Dòng vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) đã ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ trong 10 tháng đầu năm 2025. |
Dòng vốn tín dụng ồ ạt, nhưng thanh khoản thị trường vẫn 'tắc'
Theo số liệu mới nhất được Ngân hàng Nhà nước công bố, bức tranh tín dụng bất động sản cho thấy những gam màu sáng rõ rệt. Tính đến hết ngày 31/8, tổng dư nợ tín dụng cho lĩnh vực này trên toàn hệ thống đã vươn tới con số ấn tượng, khoảng 4,1 triệu tỷ đồng. Trong cơ cấu khổng lồ này, đáng chú ý nhất là dư nợ dành riêng cho hoạt động kinh doanh bất động sản, đã đạt 1,823 triệu tỷ đồng.
Con số 1,823 triệu tỷ đồng này không chỉ là một thống kê đơn thuần, mà còn là tín hiệu cho thấy dòng vốn ngân hàng đang tích cực "bơm" trở lại thị trường sau một giai đoạn dài trầm lắng, kéo dài từ cuối năm 2023 đến nửa đầu năm 2024. Sự quay trở lại này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ đắc lực cho sự phục hồi của thị trường địa ốc.
Khi phân tích sâu hơn vào cơ cấu dòng vốn, dữ liệu cho thấy tín dụng đang tập trung mạnh nhất vào các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở. Phân khúc này chiếm tỷ trọng lớn nhất với gần 615.000 tỷ đồng. Điều này phản ánh kỳ vọng vào nhu cầu nhà ở vẫn còn rất lớn. Theo sau đó là các khoản vay dành cho khách hàng mua quyền sử dụng đất, các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, và dư nợ cho các dự án văn phòng cho thuê cùng nhiều phân khúc khác.
Từ góc độ quản lý nhà nước, Ngân hàng Nhà nước đánh giá tốc độ tăng trưởng này là "phù hợp" với diễn biến thực tế của thị trường. Lý giải cho nhận định này là việc nhiều dự án đang được tái khởi động, tiến độ đầu tư và xây dựng được cải thiện đáng kể sau thời gian "đóng băng", từ đó tất yếu kéo theo nhu cầu tín dụng gia tăng để hoàn thiện các dự án.
Tuy nhiên, trong báo cáo thị trường bất động sản quý III, Bộ Xây dựng lại đưa ra một cái nhìn cẩn trọng hơn. Dù ghi nhận tín dụng bất động sản đang có sự cải thiện so với thời điểm cuối năm 2024, Bộ Xây dựng cho rằng cần phải kiểm soát chặt chẽ các rủi ro tiềm ẩn để có thể bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường. Bộ này cũng đã đưa ra kiến nghị Cụ thể, đề nghị Ngân hàng Nhà nước điều hành chính sách tiền tệ một cách linh hoạt, trong đó phải ưu tiên hướng dòng vốn vào các phân khúc mang lại giá trị thực cho xã hội như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân.
Đây chính là nghịch lý lớn nhất của thị trường hiện nay. Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đã chỉ rõ sự bất thường này. Ông cho biết, trong khi tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế 9 tháng đạt khoảng 13%, thì tăng trưởng vốn vào thị trường bất động sản lại cao hơn đáng kể, lên đến gần 20%. Đặc biệt, dòng vốn này tăng đột biến trong hai tháng 8 và 9.
"Vấn đề là tín dụng vào bất động sản mạnh nhưng không tạo sóng, tạo thanh khoản như mong muốn," ông Hiển nhấn mạnh. Lẽ thường, khi một lượng vốn khổng lồ như vậy đổ vào thị trường, thanh khoản và giao dịch phải sôi động. Nhưng thực tế lại đang đi ngược lại, thị trường vẫn thiếu những giao dịch thực.
Rủi ro 'lướt sóng' và những cảnh báo từ cơ quan quản lý
Nguyên nhân của tình trạng "tắc" thanh khoản dù tiền nhiều đã được ông Đinh Thế Hiển chỉ ra là do tín dụng đang đi vào "lướt sóng" quá lớn. Vị chuyên gia này phân tích sâu hơn về nguyên tắc an toàn tín dụng: ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% trên giá trị tài sản, 30% còn lại phải là vốn tự có của nhà đầu tư hoặc người mua.
Thế nhưng, thực tế đáng báo động là đã xuất hiện tình trạng ngân hàng sẵn sàng "bẻ" nguyên tắc an toàn này, cho vay tiền trước cho khách hàng để đặt cọc. Đây là hành vi bơm vốn rủi ro, trực tiếp tiếp tay cho các nhà đầu tư "lướt sóng" ngắn hạn, thay vì hỗ trợ những người có nhu cầu mua ở thực. Khi giá bị đẩy lên quá cao, những nhà đầu tư "lướt sóng" cuối cùng sẽ gặp khó khăn trong việc thoát hàng, và khi đó, dòng vốn tín dụng bị dồn lại, mắc kẹt trong các tài sản này. Ông Hiển dự báo: "Chắc chắn dòng vốn vào lướt sóng sẽ bị kiểm soát. Trong ngắn hạn, những dự án mở ra phục vụ nhu cầu các nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó khăn".
Động thái này không chỉ là nhận định của chuyên gia mà đã được chính cơ quan quản lý nhận diện. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 (NHNN KV2), quản lý địa bàn TPHCM và tỉnh Đồng Nai, đã phải có văn bản gửi đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn để cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay. Văn bản này xuất phát từ việc cơ quan thường xuyên nhận được đơn thư của người dân phản ánh việc các ngân hàng thương mại cấp tín dụng cho khách hàng vay để thanh toán tiền đặt cọc mua bất động sản. Đáng nói, các khoản vay này dựa trên "Văn bản thỏa thuận" với các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.
Từ thực tế này, NHNN KV2 nhận định việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo hình thức "Văn bản thỏa thuận" tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và hệ lụy. Thứ nhất, đó là rủi ro pháp lý, dễ dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện khi hợp đồng không chặt chẽ. Thứ hai, và cũng là nguy cơ lớn nhất, là rủi ro phát sinh nợ xấu và thiệt hại tài chính trực tiếp cho ngân hàng. Cơ quan quản lý phân tích rõ, việc giải ngân khoản vay để thanh toán tiền đặt cọc cho đơn vị môi giới hoặc tư vấn thực chất phụ thuộc hoàn toàn vào kết quả triển khai của dự án. Nếu dự án vì một lý do nào đó bị đình trệ, tạm dừng hoặc không đủ điều kiện để tiếp tục, ngân hàng có thể đối mặt với nguy cơ mất vốn trắng khoản vay này.
Nhìn rộng hơn ở tầm vĩ mô, TS. Phạm Thị Hoàng Anh, Phó Giám đốc Học viện Ngân hàng, cũng cảnh báo về nguy cơ mang tính hệ thống. Bà cho biết, tài sản thế chấp trong hệ thống ngân hàng hiện nay chủ yếu đến từ thị trường bất động sản. Do đó, nếu thị trường trải qua giai đoạn bong bóng và rơi vào suy thoái, nó sẽ gây ra nguy cơ cực lớn cho toàn bộ hệ thống tài chính ngân hàng, đặc biệt là vấn đề nợ xấu gia tăng đột biến.
Hệ lụy của việc tín dụng chảy vào đầu cơ không chỉ dừng lại ở những con số tài chính khô khan. Từ góc độ quy hoạch đô thị, ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng tình trạng nhà đất bỏ hoang do đầu cơ đang gây lãng phí một nguồn lực khổng lồ của xã hội. Nghiêm trọng hơn, nó khiến bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác, mất mỹ quan. Ông Nghiêm kết luận, nếu không khắc phục ngay những lỗ hổng về cơ chế quản lý và quy hoạch, trong tương lai, nhiều đô thị lớn trên cả nước sẽ xuất hiện thêm nhiều khu dân cư biệt thự, nhà ở bỏ hoang, tạo ra những hệ lụy xấu và kéo dài cho sự phát triển đô thị.
 HDBank ghi dấu ấn với bộ giải pháp số trọng điểm, khẳng định vị thế tiên phong tại Giải thưởng Chuyển đổi số Việt Nam 2025 |
 Ngân hàng nới dòng vốn cho doanh nghiệp dệt may |
