| Hiện thực hóa mong muốn sở hữu căn hộ bên sông giá hợp lý tại Hà Nội Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư Hà Nội tạm cấp gần 128 tỷ đồng để kiểm định chung cư cũ |
 |
| Giá căn hộ chung cư ở Hà Nội tăng phi mã |
Thời hoàng kim của chung cư
Bắt đầu từ tháng 4 tới nay, phân khúc đất nền ở nhiều tỉnh thành trên toàn quốc, nhất là những khu ven Hà Nội đều có đặc điểm chung là thanh khoản giảm. Giới môi giới bất động sản phải thừa nhận rằng, đất nền bây giờ khó bán, còn rất nhiều nhà đầu tư đang phải chật vật tìm cách giảm giá, bán cắt lỗ nhưng vẫn không được.
Tuy nhiên, nhìn về một nhánh khác trên thị trường bất động sản, phân khúc căn hộ chung cư lại có diễn biến trái chiều khi giá bán liên tục đi lên. Chẳng hạn như một căn hộ bình dân tại dự án ở vùng ven Hà Nội cũng đang trong tình trạng giá tăng rất nhanh.
Anh Thái Yên - Một môi giới đất đai tại Hà Nội cho hay, nhiều người đều nghĩ rằng căn hộ chung cư chính là tiêu sản và sẽ mất giá theo thời gian. Tuy nhiên tới hiện tại, nhu cầu mua loại hình này ngày càng lớn đã đẩy giá bán chung cư cả cũ lẫn mới tăng lên, tăng tới vài trăm triệu đồng trong một thời gian ngắn là chuyện bình thường.
Môi giới này còn cho biết, giá chung cư cũ hiện nay tại một số quận như Thanh Xuân đang giao động từ 40 - 50 triệu đồng/m2; Tại quận Nam Từ Liêm, Cầu Giấy có giá trung bình từ 32 - 45 triệu đồng/m2; Tại quận Hà Đông giao động khoảng từ 31 - 37 triệu đồng/m2… có thể thấy mức giá này so với thời điểm đầu năm đã tăng khoảng 20%.
"Đối với căn hộ chung cư phân khúc bình dân thì mức giá đang trong khoảng 1,5 - 2 tỷ đồng/căn và có thanh khoản tốt hơn do phù hợp với tài chính của đa số người mua ở thực. Điều này vô tình đẩy giá căn hộ phân khúc này lên nhanh chóng, thậm chí nhiều khu vực tăng tới 10 - 20% chỉ trong vài tháng", anh Yên chia sẻ.
Đầu năm 2021, chị Thảo, nhân viên văn phòng một công ty truyền thông tại quận Cầu Giấy, bắt đầu hành trình tìm mua nhà. Với số vốn ít ỏi chỉ hơn 500 triệu đồng, chị Thảo tìm đến Ecohome 3 - một dự án nhà ở xã hội ở chân cầu Thăng Long, quận Bắc Từ Liêm với hy vọng tìm được một căn hộ tầm giá hơn 1 tỷ đồng.
Nhưng điều nhận về chỉ là sự thất vọng khi giá bán tại đây lên tới 26 triệu đồng/m2, căn hộ 2 phòng ngủ gần 70m2 rơi vào gần 1,8 tỷ đồng. Nếu muốn mua, chị còn phải mua lại dưới hình thức uỷ quyền hoặc vi bằng từ người mua trước, do nhà ở xã hội có quy định là trong 5 năm đầu không được chuyển nhượng. Hình thức này khá rủi ro nên chị Thảo chuyển hướng sang dự án nhà ở thương mại với kỳ vọng vào chính sách ưu đãi của chủ đầu tư.
 |
| Dự án The Terra - An Hưng |
Dự án The Terra An Hưng ở Hà Đông với mức giá 25 triệu đồng/m2, căn hộ 2 phòng ngủ tầm 1,8 tỷ đồng là lựa chọn tiếp theo của chị. Tại thời điểm đó, đây là một trong những dự án có mức giá dễ chịu nhất. Với tích luỹ hiện tại, lo ngại việc vay mua lên tới 70% giá trị căn hộ là quá sức, chị Thảo tạm gác lại việc mua nhà.
Tháng 5/2022, được bố mẹ hỗ trợ thêm 500 triệu đồng, chị Thảo quay lại dự án The Terra An Hưng, nhưng quỹ căn mới gần như đã hết. Chị tìm mua lại căn hộ ở thị trường thứ cấp. Điều khiến chị ngạc nhiên là chưa đầy một năm, căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 71m2 ban đầu đã được “hét giá” 2,6 - 2,7 tỷ đồng, tức đã tăng khoảng 50%.
“Thu nhập và tích luỹ của tôi không theo kịp với giá nhà Hà Nội. Thời gian tôi tiết kiệm thêm được chút tiền thì giá nhà đã tăng gấp mấy lần so với số tiền tôi tích thêm”, chị Thảo chua chát.
Thời gian qua, thị trường Hà Nội luôn trong tình trạng khan hiếm nguồn cung mới và gần như vắng bóng căn hộ giá thấp. Các dự án mở bán mới đều ở vùng giá rất cao và không ngừng tăng. Chẳng hạn dự án The Nine nằm trên đường Phạm Văn Đồng, khi mở bán có giá 45 triệu đồng/m2, hiện tại đã tăng lên 55 triệu đồng/m2, quỹ căn chỉ còn dưới 10%. Cách đó không xa là dự án Rubik 360, giá đã vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m2, trong cùng vùng giá với The Zei (đường Lê Đức Thọ), Matrix One (đường Lê Quang Đạo),...
Tại quận Hoàng Mai, dự án Feliz Homes đang mở bán toà Zen với giá trên 50 triệu đồng/m2, tương đương với dự án Melody Residences ở Linh Đàm. Sát chân cầu Nhật Tân là dự án Udic Westlake chỉ còn tầm vài chục căn, giá đã tăng 10%, trên 40 triệu đồng/m2. Các căn tồn lại chủ yếu có diện tích lớn, giá trị cao hoặc “view” hạn chế.
Còn tại Hà Đông, giá căn hộ có vẻ dễ chịu hơn song nguồn cung không nhiều. Trong số các dự án dự kiến bàn giao năm nay gần như chỉ có dự án BID Residence có giá dưới 30 triệu đồng. Trước đó, vào thời điểm mở bán, các căn hộ BID Residence được chào bán giá 20 - 21 triệu đồng/m2, tuy nhiên hiện tại giá bán căn hộ đã tăng lên 24 - 29 triệu đồng/m2. Một số dự án có giá dưới 30 triệu đồng khác là Anland Premium, HPC Landmark 105.
Muốn sở hữu các căn hộ với mức giá “dễ thở” hơn, người mua nhà phải chấp nhận đi ra vùng ven hoặc ngoại thành, như Đông Anh hoặc Thanh Trì. Một số dự án đang mở bán, có giá dao động từ 25 - 28 triệu đồng như Eurowindow River Park (huyện Đông Anh), Tecco Diamond (huyện Thanh Trì)... Đáng chú ý, dự án Vinhomes Ocean Park tại huyện Gia Lâm, giá bán đã ngang ngửa với dự án ở nội thành.
Giá căn hộ ở Hà Nội khó giảm
Giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng giá mới qua các năm, không ngừng leo cao là do sự hỗ trợ đồng thời của nhiều yếu tố.
Đầu tiên là do nguồn cung khan hiếm. Từ năm 2020 đến nay, nguồn cung căn hộ tại thị trường Hà Nội liên tục sụt giảm, cụ thể: năm 2020 toàn Hà Nội chỉ có khoảng 20.000 căn, giảm 50% so với năm trước; năm 2021, nguồn cung giảm tiếp hơn 50%, đánh dấu mức thấp nhất kể từ năm 2016.
6 tháng đầu năm 2022, sự khan hiếm tiếp tục diễn ra gay gắt. Quý I, toàn thị trường Hà Nội không có bất kỳ dự án mới nào được đưa ra thị trường; tổng số căn hộ chào bán mới chỉ là 2.800 căn, giảm 38% theo quý và giảm 29% theo năm. Sang quý II, tình hình còn thê thảm hơn khi tổng nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt 1.598 căn, giảm tới 43% so với quý trước. Quý III đã có sự khởi sắc khi ghi nhận nguồn cung mới gồm 5.353 căn hộ, tăng 235% theo quý và 69% theo năm.
Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hoá khoảng 51%, mỗi năm trung bình Hà Nội cần ít nhất 70.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người lao động. Dù nguồn cung quý III đã được cải thiện nhưng so với nhu cầu ở thực của người dân dường như không thấm là bao. Hơn nữa, năm nay khả năng sẽ rất hiếm dự án mới xuất hiện tại Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, đồng nghĩa với việc nguồn cung sẽ lại càng khan hiếm.
Còn xét cơ cấu nguồn cung, hiện nay, thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu lệch pha sang phân khúc trung - cao cấp, trong khi căn hộ giá bình dân hoàn toàn biến mất khỏi thị trường. Thống kê của Savills cho thấy, trong quý III/2022, giá căn hộ từ 2-4 tỷ đồng chiếm tới 85% nguồn cung, tăng mạnh từ mức 15% trong năm 2018. Căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm 12%, còn lại là các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng.
 |
| Muốn sở hữu căn hộ với mức giá “dễ thở” hơn, người mua nhà phải chấp nhận đi ra vùng ven |
Một nguyên nhân khác thúc đẩy giá nhà leo cao là chi phí phát triển dự án không ngừng tăng qua các năm. Chẳng hạn giá sắt thép, xi măng, cát, gạch đá, kính… tăng với tốc độ phi mã trong thời gian qua. Hay chi phí nhân công cũng leo thang nhanh chóng, do tình trạng khan hiếm lao động diễn ra trong và sau đại dịch. Đặc biệt, tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở dự kiến sẽ còn tăng lên đáng kể trong các năm tiếp theo, do chủ trương bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất ban hành hàng năm theo nguyên tắc thị trường.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản đang phải đối diện với hàng loạt bất lợi như: “room” tín dụng hạn hẹp, lãi vay ở mức cao, lãi suất huy động qua kênh trái phiếu còn cao hơn nữa và mới đây nhất là làn sóng tăng lãi suất bắt đầu từ cuối tháng 9/2022, tất cả đã đẩy chi phí vốn lên một tầm cao ít thấy.
Với các yếu tố như trên đã phân tích, gần như không có “cửa” để kỳ vọng giá căn hộ Hà Nội sẽ giảm trong thời gian tới (trong điều kiện bình thường, giá nhà vẫn có xu hướng nhích lên 3% – 5% mỗi năm do yếu tố trượt giá của đồng tiền).
