| Đề xuất đánh thuế 20% trên chênh lệch chuyển nhượng bất động sản: Hướng đến minh bạch và chống thất thu Đề xuất thuế mới cho bất động sản: Người bán lỗ có phải nộp thuế? |
 |
| Dự thảo luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đang thu hút sự quan tâm lớn khi Bộ Tài chính đề xuất phương án thu thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản (BĐS) |
Lo ngại "né thuế" và bài toán bảng giá đất
Việc áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng BĐS nhận được sự ủng hộ từ nhiều chuyên gia, bởi nó đúng bản chất của thuế TNCN hơn so với mức 2% trên giá bán hiện hành. Tuy nhiên, tính khả thi của đề xuất này đang là một dấu hỏi lớn khi tình trạng kê khai giá trị hợp đồng thấp hơn giá trị thực tế vẫn diễn ra phổ biến.
Báo TNO đưa tin, điển hình là trường hợp chị Hà Loan (33 tuổi) mua căn hộ hơn 4 tỉ đồng tại Q.Nam Từ Liêm (Hà Nội). Chủ cũ, một nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp, đồng ý bao mọi thuế phí nhưng yêu cầu ghi giá chuyển nhượng chỉ hơn 1,5 tỉ đồng – tương đương giá theo bảng giá đất của thủ đô. Mục đích rõ ràng là để tối đa hóa lợi nhuận bằng cách nộp thuế ở mức thấp nhất.
Luật sư Nguyễn Thị Thúy, Đoàn LS TP.Hà Nội, bày tỏ băn khoăn về tính khả thi của việc áp thuế lợi nhuận 20% trong bối cảnh này. Bà nhấn mạnh: "Với việc kê khai giá trị trên hợp đồng chỉ bằng 1/3 giá trị thật, rõ ràng nhà nước đã bị thất thu một khoản thuế. Chưa kể các trường hợp cố tình khai bán lỗ hoặc khai vống các chi phí đầu vào để giảm số tiền thuế lẽ ra phải đóng."
Để giải quyết bài toán né thuế, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, ủng hộ chủ trương thu thuế TNCN dựa trên lợi nhuận nhưng đặt ra yêu cầu xây dựng bảng giá đất sát với thị trường. Luật Đất đai năm 2024 đã có cải cách lớn khi quy định UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định, điều chỉnh bảng giá đất hằng năm, thay vì 5 năm như trước đây. Theo ông Võ, điều này sẽ chấm dứt tình trạng bảng giá đất lạc hậu, đảm bảo phù hợp với biến động thực tế. Ông phân tích: "Chúng ta sẽ đánh thuế theo bảng giá đất mà không quá phụ thuộc vào giá người mua, bán cung cấp."
Tuy nhiên, ngay cả khi bảng giá đất được điều chỉnh hằng năm, vẫn còn một thách thức với những giao dịch "lướt sóng" trong thời gian ngắn (3-4 tháng) khi bảng giá chưa kịp điều chỉnh. Giáo sư Võ kiến nghị cần có cơ chế cho phép địa phương điều chỉnh bảng giá đất "cấp tốc" khi xảy ra tình trạng "sốt đất" để hạn chế thất thu thuế.
Miễn thuế cho trường hợp không vì lợi nhuận và chống đầu cơ
Trong bối cảnh đề xuất thuế TNCN mới, việc xem xét các trường hợp chuyển nhượng BĐS không vì mục đích kinh doanh sinh lời cũng là một điểm cần được quan tâm.
Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Tú, giảng viên Trường ĐH Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội, ủng hộ việc thu thuế 20% lợi nhuận, cho rằng điều này "trả lại đúng tên" cho thuế TNCN. Ông đề xuất "mọi hình thức thu thuế nên lấy con số 20% lợi nhuận làm trung tâm", không nên quy định thuế suất theo thời gian nắm giữ BĐS như dự thảo (từ 10% đến 2% tùy thời gian nắm giữ). Thay vào đó, ông Tú đề xuất áp dụng chung thuế suất 1% theo giá bán với tất cả BĐS không xác định được giá mua hoặc chi phí liên quan, đặc biệt khi bảng giá đất sắp tới sẽ cao hơn nhiều so với trước.
Đáng chú ý, Tiến sĩ Tú băn khoăn việc áp thuế theo thời gian sở hữu BĐS có thể gây thiệt thòi cho một số đối tượng. Ông dẫn chứng các trường hợp bán nhà để chữa bệnh hoặc đổi sang căn nhà khác rộng rãi hơn để cải thiện đời sống. Những giao dịch này xuất phát từ nhu cầu thiết yếu, không phải vì lợi nhuận. Ông kiến nghị nên xây dựng quy định riêng trong luật cho các trường hợp này, bởi bản chất thuế TNCN là đánh vào thu nhập, trong khi các giao dịch trên không phải kinh doanh sinh lợi.
Đồng quan điểm, Giáo sư Đặng Hùng Võ cũng cho rằng nên có quy định ưu đãi dành cho các trường hợp độc thân, cao tuổi hoặc không có thu nhập phát sinh. Ông gợi ý xem xét miễn thuế đối với BĐS duy nhất có giá trị từ 4 - 5 tỉ đồng trở xuống ở các thành phố lớn, vì "BĐS bây giờ đáng kể thì phải tầm 5 tỉ đồng trở lên, vượt mức đó mới nên đánh thuế".
Cuối cùng, dù đề xuất áp thuế suất theo thời gian nắm giữ BĐS được kỳ vọng góp phần triệt tiêu tình trạng đầu cơ, các chuyên gia nhận định chỉ thuế TNCN là chưa đủ để giải bài toán này. Giáo sư Đặng Hùng Võ nhiều lần đề nghị thay đổi chính sách thuế với BĐS dư thừa, BĐS không sử dụng dẫn đến hoang hóa. "Người ta nhiều tiền thì cứ mua để đấy, cho thuê hoặc chờ tăng giá. Nếu đánh thuế cao vào những trường hợp này thì chắc chắn không còn chuyện chôn tiền vào BĐS," ông Võ nhấn mạnh.
Ông Võ cũng nhắc đến Nghị quyết số 19/2012 và Nghị quyết số 18/2022 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng, đều yêu cầu nghiên cứu quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có quy định riêng, và tỷ suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn chỉ là 0,03%, dù sở hữu bao nhiêu BĐS.
Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Tú cũng cho rằng luật Thuế TNCN chỉ đánh vào thu nhập phát sinh. Để kiểm soát tình trạng đầu cơ BĐS, cần ban hành một đạo luật về thuế tài sản. Ông phân tích: "Với những người 'ôm' nhiều nhà, nhiều đất thì nghiên cứu thuế suất hằng năm là 1 - 2% giá trị BĐS, khi không chịu nổi mức thuế họ sẽ phải bán ra thị trường, BĐS được lưu thông, nguồn cung đa dạng hơn."
 Đề xuất áp thuế 20% lợi nhuận BĐS: Bước tiến minh bạch hay rào cản thị trường? |
 Sáp nhập Bắc Giang - Bắc Ninh: Cực tăng trưởng mới, “cú hích” cho thị trường bất động sản |
