 |
| Bộ Xây dựng vừa đề xuất hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, chỉ còn tối đa 50% giá trị hợp đồng; nhà thứ ba không quá 30%. Ảnh Thanh Vũ |
Siết tín dụng bất động sản để ngăn đầu cơ, kiểm soát giá nhà
Theo dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản do Bộ Xây dựng trình, một trong những giải pháp trọng tâm là siết hạn mức cho vay đối với người mua nhà thứ hai trở lên. Cụ thể, người mua nhà ở thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, còn từ căn thứ ba trở đi, hạn mức giảm xuống không quá 30%.
Hiện nay, nhiều ngân hàng đang cho vay mua bất động sản ở mức phổ biến từ 70-80% giá trị tài sản đảm bảo. Thậm chí, trên thị trường, nhiều chủ đầu tư còn áp dụng hình thức linh hoạt, cho phép người mua chỉ cần thanh toán trước 10-30%, phần còn lại được ngân hàng hỗ trợ vay tới 70-90%. Chính điều này khiến một bộ phận nhà đầu tư, đầu cơ tận dụng ưu đãi để lướt sóng, găm hàng, chờ giá tăng rồi bán chốt lời, góp phần đẩy mặt bằng giá nhà ngày càng cao.
Bộ Xây dựng nhận định, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với tài chính - ngân hàng, tác động trực tiếp tới kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội. Khi giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người dân, thị trường sẽ mất cân bằng cung - cầu, kéo theo rủi ro nợ xấu và bất ổn hệ thống tài chính.
Thực tế, giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM đã tăng mạnh trong những năm qua. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư trung bình hiện ở mức 70–80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với đầu năm. Phân khúc liền kề, biệt thự dao động từ 100–200 triệu đồng/m², một số dự án cao cấp chạm ngưỡng 300 triệu đồng/m². Tại TP HCM, giá chung cư tăng từ 35 triệu đồng/m² năm 2018 lên hơn 91 triệu đồng/m² năm 2024, còn các dự án hạng sang tại trung tâm đã vượt 150–300 triệu đồng/m².
Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6–7% mỗi năm, khiến giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa tầm với. Bộ Xây dựng đánh giá, “giá nhà đất chưa phản ánh đúng quy luật cung - cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi đầu cơ, thông tin quy hoạch và tâm lý đám đông”.
Cùng với đà tăng giá, dư nợ tín dụng chảy vào bất động sản cũng gia tăng đáng kể. Theo Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 8, tín dụng trong lĩnh vực này đã đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước. Đây là dấu hiệu cho thấy dòng tiền vẫn tập trung vào lĩnh vực đầu cơ hơn là nhu cầu ở thực.
Theo Bộ Xây dựng, việc ban hành biện pháp hạn chế đầu tư, kiểm soát tín dụng như các nước đã làm là bước đi cần thiết để đưa thị trường phát triển ổn định, bền vững, tránh “bong bóng giá” và rủi ro hệ thống.
Tăng minh bạch thị trường và phát triển nhà ở giá phù hợp
Bên cạnh chính sách siết cho vay, Bộ Xây dựng còn đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản quốc gia – đầu mối công khai, liên thông toàn bộ giao dịch mua bán, cho thuê, chuyển nhượng nhà đất trên môi trường điện tử. Trung tâm này có nhiệm vụ tổ chức, giám sát, xác thực và công khai thông tin giao dịch, qua đó giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế tình trạng “thổi giá”, “làm giá” và đầu cơ ảo.
Một nội dung quan trọng khác trong dự thảo là phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Bộ Xây dựng đề xuất giai đoạn 2026–2030, các chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% tổng dự án nhà thương mại cho phân khúc này. Đổi lại, doanh nghiệp sẽ được hưởng cơ chế đặc thù như miễn đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 20% và không phải bố trí quỹ đất xây nhà ở xã hội.
Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), dự thảo nghị quyết đang trong quá trình lấy ý kiến của 5 bộ, ngành liên quan và sẽ tiếp tục hoàn thiện qua nhiều vòng trước khi trình Chính phủ ban hành. Nếu được thông qua, nghị quyết dự kiến có hiệu lực ngay từ ngày ký đến 1/3/2027.
Trước đó, tại hội nghị tháng 9, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh yêu cầu “kiểm soát chặt giá nhà, đất đang ở mức quá cao”, đồng thời giao Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng nghị quyết riêng về vấn đề này. Người đứng đầu Chính phủ từng bày tỏ lo ngại: “Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá quá cao nên không thể mua được. Nhà mà cứ 70–100 triệu đồng một m² thì ai có tiền mà mua”.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm bất động sản, khi nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp, còn nhà ở giá phù hợp, nhà công nhân, nhà cho người thu nhập thấp lại rất khan hiếm. Tình trạng này càng khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao, trong khi nhu cầu ở thực của đại đa số người dân chưa được đáp ứng.
Vì vậy, việc siết cho vay đầu cơ kết hợp phát triển nhà giá hợp lý được xem là giải pháp kép – vừa hạ nhiệt thị trường, vừa bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp.
Hướng đến thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững
Theo Bộ Xây dựng, mục tiêu của dự thảo không chỉ là kiểm soát tín dụng hay giảm giá nhà trước mắt, mà còn hướng đến xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, cân đối cung - cầu và phát triển bền vững. Khi nguồn cung hợp lý, dòng vốn được điều tiết đúng hướng, giá nhà sẽ dần phản ánh giá trị thực, giúp người dân dễ dàng tiếp cận hơn.
Thực tế, nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, việc siết cho vay mua nhà thứ hai trở đi là thông lệ quốc tế, đã được nhiều nước áp dụng thành công nhằm ngăn đầu cơ và bảo vệ người mua ở thực. Nếu triển khai đồng bộ cùng các chính sách hỗ trợ nhà ở phù hợp, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào giai đoạn phát triển lành mạnh hơn, gắn liền với nhu cầu thực tế của người dân.
 Thống đốc phân tích dòng vốn tín dụng vào bất động sản và chứng khoán |
 Quy định mới về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất |
