Đề xuất 'siết' tín dụng bất động sản: Các chuyên gia nói gì?

Đề xuất của Bộ Xây dựng về việc siết chặt tín dụng đối với người mua bất động sản thứ hai trở đi đang tạo ra một cuộc tranh luận sôi nổi trong giới chuyên gia.

Giải pháp cần thiết để ngăn chặn đầu cơ, bình ổn thị trường?

Không thể phủ nhận, mục tiêu của đề xuất là rất tích cực: hướng dòng vốn tín dụng vào đúng đối tượng có nhu cầu thực về nhà ở, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng, vốn được xem là nguyên nhân chính đẩy giá bất động sản lên cao vô lý trong thời gian qua. Nhiều chuyên gia đã lên tiếng ủng hộ mạnh mẽ chủ trương này, coi đây là một công cụ điều tiết hiệu quả của nhà nước.

Trao đổi với báo chí, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng giải pháp này là "đúng và trúng" vào đối tượng cần điều tiết là các nhà đầu cơ. Ông phân tích, thực tế cho thấy một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, vay ngân hàng tới 70-80% giá trị tài sản để "ôm" nhiều bất động sản, chờ giá lên bán chốt lời. Chính hành vi này đã tạo ra các cơn sốt đất ảo, khiến thị trường phát triển thiếu bền vững và đẩy giá nhà vượt xa tầm với của người dân có thu nhập trung bình. "Việc siết lại van tín dụng với nhóm đối tượng này sẽ trực tiếp làm giảm sức mua đầu cơ, từ đó giúp thị trường tự điều chỉnh về mức giá hợp lý hơn," ông Thịnh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng khẳng định rằng phần lớn tài sản của giới đầu cơ đến từ vốn vay. Do đó, việc ngân hàng kiểm soát chặt hơn các khoản vay cho bất động sản thứ hai, thứ ba sẽ là đòn giáng mạnh vào hoạt động đầu cơ, góp phần làm minh bạch và lành mạnh hóa thị trường.

Trên báo Tiền Phong, một số chuyên gia kinh tế cũng chỉ ra rằng, trong bối cảnh lạm phát có nguy cơ gia tăng, việc dòng tiền "chảy" quá nhiều vào các kênh đầu cơ như bất động sản sẽ tạo ra rủi ro bong bóng tài sản, đe dọa sự ổn định của hệ thống tài chính. Vì vậy, việc điều tiết tín dụng không chỉ là giải pháp cho riêng thị trường bất động sản mà còn mang ý nghĩa vĩ mô, giúp ổn định nền kinh tế. Các chuyên gia cho rằng, chính sách này nếu được áp dụng hợp lý sẽ giúp sàng lọc các nhà đầu tư, chỉ giữ lại những người có tiềm lực tài chính thực sự, giảm thiểu rủi ro nợ xấu cho các ngân hàng thương mại. Hơn nữa, nó còn là một tín hiệu mạnh mẽ từ cơ quan quản lý, cho thấy quyết tâm không để thị trường phát triển tự phát, lệch lạc.

Lo ngại 'tác dụng phụ': Can thiệp hành chính và nguy cơ 'đóng băng' thanh khoản

Mặc dù mục tiêu là đúng đắn, phương pháp thực hiện lại gây ra nhiều lo ngại sâu sắc từ các chuyên gia khác. Làn sóng phản đối cho rằng việc dùng biện pháp hành chính để can thiệp vào hoạt động tín dụng là đi ngược lại nguyên tắc thị trường và có thể gây ra nhiều "tác dụng phụ" nguy hiểm hơn cả vấn đề hiện tại.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), là một trong những người lên tiếng mạnh mẽ nhất. Ông cảnh báo trên báo Thanh Niên rằng, việc siết tín dụng một cách đột ngột có thể "làm nghẽn dòng vốn", khiến thanh khoản thị trường sụt giảm nghiêm trọng. Kịch bản tồi tệ nhất là thị trường sẽ rơi vào trạng thái "đóng băng", các doanh nghiệp phát triển dự án không bán được hàng, không có tiền trả nợ ngân hàng và tái đầu tư, dẫn đến nguy cơ phá sản hàng loạt. "Khi đó, không chỉ doanh nghiệp bất động sản mà cả các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất và người lao động cũng sẽ bị ảnh hưởng nặng nề," ông Đính phân tích.

Trên báo Tuổi Trẻ, TS. Đinh Thế Hiển cũng bày tỏ sự quan ngại về tính hợp lý của chính sách. Ông đặt câu hỏi về việc làm thế nào để phân biệt được người mua nhà thứ hai để đầu cơ và người mua với mục đích chính đáng như một kênh tích lũy tài sản an toàn, mua cho con cái hoặc để cho thuê. Một chính sách "cào bằng" có thể làm tổn thương cả những nhà đầu tư chân chính. Hơn nữa, ông cho rằng việc này đang can thiệp vào quyền tự chủ kinh doanh của các ngân hàng thương mại. Mỗi ngân hàng có chiến lược quản trị rủi ro riêng, họ hoàn toàn có khả năng thẩm định và quyết định cho vay dựa trên tài sản đảm bảo và khả năng trả nợ của khách hàng.

Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, thay vì siết tín dụng một cách máy móc, nhà nước nên sử dụng các công cụ tài khóa tinh vi hơn như chính sách thuế. Ví dụ, áp dụng biểu thuế lũy tiến đối với việc sở hữu bất động sản thứ hai trở đi, hoặc đánh thuế cao vào các giao dịch mua đi bán lại trong thời gian ngắn. Những công cụ này vừa giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, vừa điều tiết được hành vi đầu cơ mà không làm ảnh hưởng đến thanh khoản chung của thị trường. Việc cần làm là hoàn thiện hệ thống dữ liệu về đất đai, định danh và minh bạch hóa thông tin giao dịch để các chính sách thuế phát huy hiệu quả.

Rõ ràng, bài toán điều hành thị trường bất động sản là vô cùng phức tạp. Việc tìm ra một giải pháp cân bằng giữa việc kiềm chế đầu cơ và duy trì sự phát triển ổn định của thị trường là một thách thức lớn. Đề xuất siết tín dụng là một ý tưởng đáng để cân nhắc, nhưng cần được nghiên cứu một cách toàn diện, đánh giá kỹ lưỡng mọi tác động để tránh việc "chữa bệnh" lại gây ra những hệ lụy còn nghiêm trọng hơn.

Ngân hàng Nhà nước: Sẽ tiếp tục giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế

Bộ Xây dựng đề xuất siết cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi