| LTS: Đất đai là chủ quyền, lãnh thổ thiêng liêng của Tổ quốc gắn liền với lịch sử dựng nước và giữ nước của cả dân tộc; là không gian sinh tồn của cộng đồng dân tộc Việt Nam; nguồn tài nguyên, nguồn lực to lớn để phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt tham gia vào tất cả các lĩnh vực hoạt động phát triển kinh tế, đời sống xã hội. Các chủ trương, chính sách pháp luật về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội, tác động đến mọi mặt đời sống, sản xuất, đến từng người dân, doanh nghiệp thu hút sự quan tâm rất lớn của xã hội. Hiện nay việc đặt cọc giữ chỗ để mua các sản phẩm bất động sản (BĐS) đã trở nên phổ biến. Cùng với sự tăng trưởng nóng, thị trường còn xuất hiện các dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng “hứa mua, hứa bán” cho một sản phẩm trong tương lai. Những loại hợp đồng này thường cho các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng nhà đầu tư muốn huy động vốn (trong hợp đồng thường kèm điều khoản hứa mua, hứa bán sản phẩm BĐS). Trong hợp đồng giữ chỗ, hứa mua hứa bán có thể có hoặc không có quy định đặt cọc và phạt cọc. Nhưng thực tế phát sinh nhiều vụ việc người bán nhận tiền xong dây dưa không thực hiện các bước tiếp theo để hoàn tất mua bán; có trường hợp là dự án “ma” người nhận tiền bỏ chạy khiến người mua BĐS bị thiệt hại. Đa phần những nạn nhân đều bị lừa đặt cọc mua nhà đất, sau đó phía bên bán dùng chiêu “ve sầu thoát xác”. Theo quy định của pháp luật, bất động sản hình thành trong tương lai muốn đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Bên cạnh đó, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Để tránh tình trạng "bán lúa non", thời gian vừa qua, Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình đã có văn bản số 145/SXD-QLN&TTBĐS ngày 13/01/2022 về việc đăng tải thông tin các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh bất động sản; Các dự án bất động sản đủ điều huy động vốn; Các dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh bất động sản và Cảnh báo rủi ro khi mua bán đất nền chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản tại các dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Hòa Bình. |
 “Thỏa thuận xanh” vì hòa bình và phát triển |
 Hòa Bình: Khách hàng cần cẩn trọng khi “xuống tiền” tại dự án Takara Hòa Bình Resort |
Rầm rộ kí kết, nhận đặt cọc
Dự án Khu nhà ở Đồng Băng tại thị trấn Hàng Trạm (tên thương mại Dhome Yên Thủy), huyện Yên Thủy, tỉnh Hòa Bình do Công ty TNHH Xây dựng Tiến Đạt làm chủ đầu tư theo Quyết định số 3060/QĐ-UBND ngày 28/12/2021 về việc công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất thửa đất tại Khu nhà ở Đồng Băng, thị trấn Hàng Trạm.
Theo tìm hiểu của phóng viên, dự án được UBND tỉnh Hòa Bình chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 51/QĐ-UBND ngày 25/10/2021. Mục tiêu dự án là xây dựng một khu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, góp phần chỉnh trang đô thị; tạo quỹ đất ở để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho huyện Yên Thủy và vùng lân cận, tăng hiệu quả sử dụng đất, phù hợp theo định hướng phát triển chung tỉnh Hòa Bình.
Dự án có diện tích hơn 9,3 ha với quy mô dân số khoảng 976 người và được xây dựng theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 2032/QĐ-UBND ngày 19/10/2020. Tổng diện tích dành cho xây dựng nhà ở khoảng hơn 3,7ha chiếm 40,1 % diện tích toàn khu, còn lại là diện tích đất cây xanh, mặt nước và đất giao thông kỹ thuật. Tầng cao xây dựng tối đa cho các lô liền kề biệt thừ là 5 tầng.
 |
| Dự án Khu nhà ở Đồng Băng có địa chỉ tại Thị trấn Hàng Trạm, huyện Yên Thủy, Hòa Bình do Công ty TNHH Xây dựng Tiến Đạt làm chủ đầu tư |
Ngày 19/3 vừa qua 2 đơn vị là Chủ đầu tư – Công ty TNHH Xây dựng Tiến Đạt và Công ty CP Đầu tư và phát triển Đà Thành (DDI) đã tổ chức lễ ký kết hợp tác và giới thiệu dự án Dhome Yên Thủy tại thị trấn Hàng Trạm, huyện Yên Thủy. Đáng chú ý, tại buổi lễ có sự tham gia của ông Bùi Văn Hải – Chủ tịch UBND huyện Yên Thủy.
Sự kiện rầm rộ, thành phần tham dự "tầm cỡ" như vậy nhưng theo những tài liệu và hồ sơ pv có được, dự án Dhome Yên Thủy chưa đủ điều kiện kinh doanh nhà ở trong tương lai, Công ty CP Đầu tư và phát triển Đà Thành đã nhận tiền đặt cọc các sản phẩm của dự án.
 |
Chương trình “Lễ ký kết và giới thiệu dự án DHome Yên Thủy” giữa đại diện Công ty TNHH Xây dựng Tiến Đạt và đại diện Công ty CP Đầu tư và phát triển Đà Thành. |
Cụ thể theo hồ sơ mà phóng viên có được, ngay sau khi ký kết với chủ đầu tư, Công ty CP Đầu tư và phát triển Đà Thành đã tiến hành giới thiệu, tư vấn và rao bán về sản phẩm, sau đó công khai tiến hành việc nhận đặt cọc từ khách hàng thông qua văn bản có tên “Phiếu giữ chỗ có vị trí”.
Tại “Phiếu giữ chỗ có vị trí” nêu rõ: Bằng phiếu này, khách hàng đồng ý giữ 01 (một) sản phẩm của dự án Dhome Yên Thủy. Số tiền giữ chỗ là 50.000.000 đồng (Bằng chữ: Năm mươi triệu đồng chẵn).
 |
| Ông Bùi Văn Hải - Chủ tịch UBND huyện Yên Thủy phát biểu tại buổi lễ ký kết và giới thiệu dự án Dhome Yên Thủy |
Trong vòng 45 ngày kể từ ngày ký phiếu giữ chỗ, DDI sẽ thông báo thời gian công bố sản phẩm chính thức bao gồm: Diện tích, đơn giá, phương thức thanh toán, quy trình giao dịch…
Khách hàng gánh hết rủi ro
Để làm rõ về những thông tin liên quan đến pháp lý của dự án và việc Công ty CP Đầu tư và phát triển Đà Thành thực hiện nhận tiền đặt cọc các sản phẩm của dự án từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện bán hàng, Phóng viên Tạp chí Thương hiệu và Sản phẩm đã thông tin tới ông Bùi Văn Hải – Chủ tịch UBND huyện Yên Thủy. Sau đó, ông Hải giao cho ông Nguyễn Anh Sơn – Phó Trưởng phòng Kinh tế Hạ tầng huyện Yên Thủy để làm việc và trao đổi thông tin với phóng viên.
Tuy nhiên tại buổi làm việc với phóng viên, ông Nguyễn Anh Sơn lại cho rằng: “Không đúng thẩm quyền nên không thể trả lời”. Phóng viên phản ánh việc này tới Chủ tịch UBND huyện Yên Thủy lần thứ 2 thì vị này tiếp tục từ chối cung cấp thông tin với lý do: “Tôi đang đi họp. Mong thông cảm”
 |
Trên thực tế, liên quan đến vấn đề huy động vốn tại các dự án khi chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản, Sở Xây dựng Hòa Bình có Văn bản số 145/SXD-QLN&TTBĐS ngày 13/01/2022 về việc đăng tải thông tin các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh bất động sản; Các dự án bất động sản đủ điều huy động vốn; Các dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh bất động sản và Cảnh báo rủi ro khi mua bán đất nền chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản tại các dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Hòa Bình.
Văn bản của Sở Xây dựng nêu rõ: Trường hợp các tổ chức, cá nhân có bằng chứng về việc ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua bán sản phẩm dự án giữa khách hàng và chủ đầu tư khi không đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật, đề nghị cung cấp về Sở Xây dựng hoặc các cơ quan có liên quan (Công an tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố nơi có dự án rao bán) để xem xét, xử lý theo đúng quy định pháp luật.
Bộ Tài nguyên - Môi trường đã chỉ rõ pháp luật đất đai hiện không có quy định về các dạng hợp đồng “hứa mua, hứa bán” nhưng giao dịch dạng này đang phổ biến trên thị trường với các hình thức. Các bên áp dụng quy định của pháp luật dân sự để giải quyết, đồng thời không đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, do đó nhà nước không có cơ sở để quản lý. Hay nói cách khác, các hợp đồng “hứa mua, hứa bán” trong BĐS chính là đang lách luật Đất đai. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), những dạng hợp đồng đó diễn ra nhiều và cũng xuất hiện hàng loạt tranh chấp. Có nhiều môi giới hay các tổ chức, cá nhân lợi dụng việc đặt cọc để chiếm dụng vốn. Ví dụ, căn nhà có giá trị 1 tỉ đồng nhưng có trường hợp yêu cầu đặt cọc đến 900 triệu đồng. Đặc biệt, các nền đất, căn hộ chưa đủ pháp lý nhưng đã được “vẽ” ra để đem huy động vốn nên phải được thực hiện dưới các dạng “hợp đồng hứa” như trên. Trong khi hiện nay, luật Kinh doanh BĐS 2014 chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… Đây chính là kẽ hở dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc”, thậm chí đã xảy ra các hoạt động kinh doanh phạm pháp.
Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc nhưng không quy định trường hợp “đặt cọc” khi thực hiện giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật khác thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật đó, như “đặt cọc” trong giao dịch BĐS thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS. Vì vậy, HoREA đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào điều 57 luật Kinh doanh BĐS 2014. Cụ thể là quy định trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án BĐS có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh BĐS. Đồng thời nêu rõ giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị BĐS. Song song đó, cần bổ sung cụm từ “Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì phải đồng thời thực hiện quy định của pháp luật đó” tại Bộ luật Dân sự 2015 để đảm bảo sự đồng bộ.
Tạp chí Thương hiệu và Sản phẩm sẽ tiếp tục thông tin.
| Luật sư Bùi Quang Nghiêm, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết: “Hầu hết các giao dịch BĐS hiện nay, dưới mọi hình thức thì khách hàng từ khi bắt đầu đặt bút ký vào hợp đồng là bắt đầu nhận về toàn bộ rủi ro. Cụ thể, khách hàng ký vào hợp đồng đặt cọc sẽ bị “ép”, giục chuyển tiền ngay lập tức. Trong khi 100% các doanh nghiệp BĐS, phát triển BĐS không thực hiện đúng tiến độ giao căn hộ, tiến độ làm thủ tục, giấy tờ, pháp lý cho người mua. Với các loại hình góp vốn lại rất giống với các dự án đóng theo tiến độ nên rất khó để người mua phân biệt. Khách hàng cần cẩn trọng khi ký hợp đồng mua bán, góp vốn, đặt cọc BĐS, chỉ ký dựa vào sự hiểu biết hoặc sau khi tham vấn những người có kinh nghiệm, rành về các điều kiện trong hợp đồng”. |
