Khó xác định hành vi thổi giá chung cư

Giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng tiệm cận TPHCM.

Chung cư liên tục tăng giá

Báo cáo thị trường bất động sản quý I của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng tiệm cận TPHCM. Cụ thể, chung cư ở Hà Nội có mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2, trong khi giá chung cư ở TPHCM là 48 triệu đồng/m2.

Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield cho thấy, giai đoạn 2014-2023, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trưởng 109%, bình quân 9%/năm. Với phân khúc nhà liền thổ, giá bán đã tăng trưởng 54%, bình quân 9%/năm trong giai đoạn 2018-2023.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, giá trung bình nhà ở tại Hà Nội đang ở mức cao tiệm cận TPHCM. Tuy nhiên, xu hướng giá tương lai sẽ không tiếp tục tăng cao như giai đoạn trước.

"Trong một giai đoạn ngắn, thị trường có sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài với dòng bất động sản siêu sang. Nguồn cung mở bán mới cũng không nhiều nên đã đẩy giá trung bình của thị trường lên", bà Trang Bùi chia sẻ.

Vị chuyên gia này cũng cho biết, trong tương lai sẽ có rất nhiều các dự án khu đô thị, khu dân cư mới ở xung quanh Hà Nội. "Dự báo nguồn cung sẽ nhiều hơn, đa dạng hơn chứ không chỉ là siêu sang, giảm áp lực về giá bán cho thị trường Hà Nội", bà Trang Bùi nhấn mạnh.

Lý giải nguyên nhân chủ yếu khiến chung cư tăng giá, theo nhiều chuyên gia lĩnh vực bất động sản là do nguồn cung mới thấp, đặc biệt diễn biến hạn chế nguồn cung kéo dài tại cả Hà Nội và TPHCM.

Trước diễn biến giá nhà chung cư đang đà tăng nhanh, các chuyên gia khuyên người mua nhà cần cân nhắc trước khi đưa ra các quyết định.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - thực tế sẽ không tránh khỏi việc người môi giới lợi dụng thời điểm giá nhà đang tăng để dùng chiêu trò đánh vào tâm lý khách hàng, đặc biệt tung ra thông tin "ảo", gây nhiễu loạn giá bán nhằm đạt mục đích cuối cùng là ăn giá chênh cao.

"Khách hàng nên tìm hiểu kỹ từ nhiều phía, chủ động khảo sát và so sánh giá nhà với các căn hộ tương tự ở cùng dự án, cùng khu vực, cùng phân khúc. Nếu thấy mức giá chênh quá cao so với giá môi giới đưa ra thì cần thận trọng kiểm chứng lại thông tin để trả giá chuẩn xác", ông Điệp khuyến cáo.

Bộ Xây dựng đề nghị xử lý

Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị UBND TP Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch, môi giới, đặc biệt các dự án chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường.

Theo Bộ Xây dựng, tình trạng chung cư, nhà trong ngõ tại một số khu vực, dự án, khu chung cư tại Hà Nội đã được nhiều báo phản ánh tăng bất thường, có hiện tượng thổi giá, làm giá, đầu cơ.

Thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản trên địa bàn, đặc biệt tại các dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường, có biện pháp chấn chỉnh, xử lý các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản, nếu có, và có báo cáo gửi về bộ trước ngày 20/4.

Khó để xác định chung cư tăng giá bất thường do bị đầu cơ, thổi giá

Khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư.

Nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP Hà Nội, cho biết Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không xác định hay mô tả cụ thể hành vi này. Từ trước đến nay chưa có trường hợp xử phạt hành chính nào với người trực tiếp đầu cơ, thổi giá bất động sản.

Ông Tuấn nói, để văn bản luật đưa ra có cơ sở, tiêu chí xác định "thế nào là đầu cơ, làm giá bất động sản" không dễ bởi đây là hoạt động tinh vi, liên tục thay đổi và có nhiều nhóm đối tượng cùng tham gia. Trước đó, trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhiều đại biểu Quốc hội đề xuất bổ sung hành vi lũng đoạn thị trường, thổi giá bất động sản vào danh mục bị cấm, giống hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, vì khó mô tả và không có tiêu chí xác định nên đề nghị này đã bị loại bỏ khi luật được thông qua.

Lãnh đạo một doanh nghiệp có 17 năm đầu tư, xây dựng các dự án chung cư, khu đô thị ở Hà Nội, Hưng Yên, Phú Thọ cho biết rất khó để xác định chung cư tăng giá bất thường do bị đầu cơ, thổi giá. Diễn biến này chủ yếu xuất hiện trên thị trường mua đi bán lại nên giá bán sẽ chịu ảnh hưởng của cung - cầu và tâm lý thị trường.

"Làm sao địa phương có thể xử lý khi chưa có chế tài. Trong khi tâm lý người có nhà chỉ bán khi được giá cao, người mua không chấp nhận có thể đổi hướng", vị này nói.

Các điều luật, theo ông, chưa thể xử phạt trực tiếp hành vi thổi, làm giá. Để xử lý hành vi làm nhiễu loạn thị trường, phải điều chỉnh một loạt văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Ông lấy ví dụ một trường hợp điển hình có dấu hiệu thổi giá bất động sản để trục lợi là vụ doanh nghiệp bỏ cọc lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm đầu năm 2022. Theo ông, việc nâng giá trị lô đất gấp hơn 7 lần giá khởi điểm là một cách để doanh nghiệp tranh thủ bán các bất động sản đang kinh doanh của họ tại TP HCM và các khu vực lân cận với giá cao. Doanh nghiệp cũng lợi dụng được việc đẩy giá này để đánh bóng hình ảnh, tăng giá trị công ty để phát hành trái phiếu, tăng giá cổ phiếu hay giá trị góp vốn liên doanh, mua bán nợ, mua bán dự án.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ, cho biết dù cơ quan quản lý bắt đầu có động thái trước diễn biến nóng của phân khúc chung cư, song công văn còn mang "tính chất hành chính", chưa giải quyết được căn nguyên.

Theo người có 20 năm kinh nghiệm về môi giới, tư vấn đầu tư và phát triển dự án, việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường không thể tránh khỏi. Đây là hệ quả sau cùng khi thị trường Hà Nội không phê duyệt thêm dự án mới, nguồn cung ách tắc trong thời gian dài.

"Làm sao xác định được chung cư tăng bất thường vì bị thổi khi cả thị trường đều tăng. Nút thắt vẫn ở nguồn cung nên ai có hàng thời điểm này tất nhiên một mình một chợ", CEO EZ Property nói.

Lượng tìm kiếm bất động sản tại 2 đô thị lớn tiếp tục tăng

Giải pháp hạ nhiệt giá nhà chung cư hiện nay

Giá chung cư còn tăng đến bao giờ?