| Giá căn hộ chung cư tăng dựng đứng, giao dịch nhà trong ngõ sôi động trở lại Giá căn hộ chung cư được dự đoán hạ nhiệt khi tăng nguồn cung nhà ở xã hội Giải pháp hạ nhiệt giá nhà chung cư hiện nay |
 |
| Chung cư tăng giá đang phần nào phản ánh quan hệ cung - cầu. |
Người mua nhà “hoang mang”
Người mua nhà tỏ ra “hoang mang” khi giá căn hộ chung cư liên tục được điều chỉnh tăng trong thời gian gần đây. Chị Trần Thanh Tuyền (31 tuổi, quận Hoàng Mai, Hà Nội) thông tin, cuối năm 2023, vợ chồng chị được báo giá một căn hộ chung cư 70m2 tại đường Ngọc Hồi (quận Hoàng Mai) là 2,7 tỉ đồng.
Nhưng chỉ đến đầu năm 2024, giá của căn hộ này đã tăng lên 2,9 tỉ đồng và đến nay, giá tiếp tục tăng thêm 200 triệu đồng, lên 3,1 tỉ đồng khiến chị Tuyền ngỡ ngàng.
Cả tháng nay, chị Thu Hiền (ở quận Cầu Giấy, Hà Nội) liên tục được môi giới gọi hỏi có nhu cầu bán căn hộ chung cư đang ở tại khu đô thị Vinhomes Times City hay không. Thấy vậy, chị hỏi thử căn hộ của mình nếu bán được giá bao nhiêu thì được trả lời khoảng 6,5 tỷ đồng.
“Căn hộ gia đình đang ở có diện tích 95m2, tôi mua với giá hơn 4 tỷ đồng, cách đây khoảng 4 năm. Bây giờ môi giới đưa ra mức giá 6,5 tỷ đồng, nếu đồng ý bán sẽ dẫn khách tới. Nếu bán căn hộ với giá này, tôi đã lãi hàng tỷ đồng so với lúc mua, nhưng bán rồi thì liệu có mua được căn hộ tương tự quanh khu vực đang ở khi giá chung cư tại Hà Nội đều tăng”, chị Hiền băn khoăn.
Chị Ngọc Minh (Hà Đông, Hà Nội) chia sẻ, cuối năm 2023, chị đã nhận cọc bán căn hộ với giá 2,3 tỷ đồng nhưng do trục trặc về thủ tục nên giao dịch không được thực hiện. Cuối tháng 2 vừa qua, chị nhận được thông báo từ môi giới, căn hộ đã được khách mua trả 2,7 tỷ đồng.
“Khi nghe môi giới thông báo về giá căn hộ tăng 400 triệu đồng trong vài tháng, tôi rất bất ngờ. Nhưng sau đúng 1 tuần, môi giới lại báo có khách mua sẵn sàng trả gần 2,9 tỷ đồng. Tôi không nghĩ giá chung cư lại có thể tăng theo tuần như vậy. Do đó tôi hiện vẫn cân nhắc có nên bán căn hộ thời điểm này hay không” - chị Minh nói.
Anh Ngọc Thành, một môi giới chuyên bán chung cư khu vực quận Hoàng Mai, cũng cho biết, các căn hộ ở cụm HH Linh Đàm dù chưa có “sổ đỏ” nhưng vẫn mua bán giao dịch tốt, dù giá tăng nhanh.
Cụ thể, trước Tết giá chung cư tại HH giao dịch ở mức giá 30-31 triệu đồng/m2; còn hiện mức giá dao động từ 35-38 triệu đồng/m2, tùy từng căn. Với mức giá này, người mua chỉ việc xách va ly về ở, không phải sửa chữa và đã có nội thất.
Anh Thành đơn cử, một căn chung cư diện tích 45 m2 ở HH Linh Đàm, đã được thiết kế lại gồm 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, có giá bán 37 triệu đồng/m2.
Hay các căn hộ tại cụm nhà ở xã hội Rice City, Tây Nam Linh Đàm, đã có “sổ đỏ”, hiện mức giá bán cũng từ 41-45 triệu đồng/m2, tùy căn.
“Nhiều khách sẵn tiền, nhờ tìm mua căn hộ để đầu tư cho thuê. Khi môi giới đến đặt cọc, chủ nhà thấy nhiều khách đến hỏi mua, có khách “chốt” cọc tiền luôn thì tưởng hớ, “quay xe” không bán nữa, chấp nhận đền cọc. Nhiều chủ nhà thấy giá tăng, lại đòi giá cao hơn”, môi giới Thành nêu thực tế.
Môi giới này cũng bất ngờ, dù giá tăng cao nhưng vẫn có nhiều khách mua, có môi giới tại công ty chị bán được hơn chục căn một tháng.
Giá còn tăng đến bao giờ?
 |
| Ảnh Vietnamnet |
Nói về mức tăng giá chung cư ở Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng chung cư Hà Nội chưa “ngáo giá”, sự tăng giá này đang phần nào phản ánh quan hệ cung - cầu. Ở Hà Nội, nguồn cung chưa đủ đáp ứng nhu cầu, dẫn đến hiện tượng giá vẫn đi lên.
Ông Quốc Anh dự báo, giá chung cư vẫn có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ. Do đó, ông khuyến nghị nhà đầu tư và người mua, bán bất động sản cần dành thêm thời gian quan sát diễn biến thị trường giai đoạn sắp tới, khi lượng cầu đang sắp chạm “điểm kháng cự”.
“Nếu mức độ quan tâm đối với chung cư trong những tháng tới vượt đỉnh của tháng 8/2023, có thể dẫn tới việc mặt bằng giá tiếp tục tăng. Tuy nhiên, nếu nhu cầu hạ nhiệt, giá chung cư sẽ có sự điều chỉnh”, ông Quốc Anh nói.
Trong khi đó, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho hay, trong một thời gian dài, thị trường Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng bị thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc trung cấp, tiệm cận giữa trung cấp và cao cấp nhu cầu vẫn rất cao.
“Tốc độ tăng trưởng dân số, đô thị hoá cao, số lượng người tới Hà Nội đi học, làm việc gia tăng thì nhu cầu thực để ở, thuê nhà cao. Trong khi đó, nguồn cung rất thấp; năm 2023, tổng nguồn cung chào bán mới tại thị trường Hà Nội chỉ khoảng 10.000 căn, bằng 1/4 so với thời điểm bình thường.
Hiện, mức giá ở Hà Nội vẫn tốt so với TP. HCM. Với dự án mua đi bán lại, theo thống kê của CBRE, mức giá tăng trung bình trong quý I/2024 tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng trung bình, nghĩa là còn có dự án tăng tới mức 40%, nhưng có dự án chỉ tăng 10-12%. Với những dự án có mức giá 30-35 triệu đồng/m2, mức tăng khoảng 30-40%”, bà Dung cho hay.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cũng cho rằng trước năm 2020, phần lớn người dân nhìn nhận chung cư là loại hình mua bán không sinh lời, chỉ có lỗ. Tuy nhiên, giá mua bán leo thang đã đẩy giá thuê tăng từ sau dịch bệnh, đưa chung cư trở thành sản phẩm đầu tư ưa chuộng gần đây
"Định kiến đầu tư chung cư là tiêu sản trước đây đã dần được phá bỏ", ông Đính nói.
Lý do là chung cư không chỉ tạo ra dòng tiền cho thuê đều đặn hàng tháng với mức cao hơn gửi tiết kiệm, mà còn có khả năng tăng giá. Dữ liệu của VARS chỉ ra vài năm qua, giá chung cư tăng trưởng bình quân hai chữ số mỗi năm. Riêng năm ngoái, chỉ số giá chung cư Hà Nội đã tăng 16% so với hồi đầu năm.
Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý sau 5-7 năm kể từ khi nhận bàn giao, tốc độ tăng giá của chung cư sẽ bão hòa và biên độ tăng giảm dần qua các năm. Khi đó, hiệu suất cho thuê cũng sẽ có xu hướng giảm dần. Với những nhà đầu tư chuyên nghiệp muốn thay đổi khẩu vị đầu tư, đây là thời điểm hợp lý để chốt lời chung cư nếu tuổi thọ dự án đã lớn.
Còn với nhà đầu tư không chuyên, muốn tham gia thị trường chung cư thời điểm này, ông Phạm Đức Toản cho rằng cần lưu ý vùng giá đã neo cao trong khi nguồn cung kém đa dạng. Phân khúc sản phẩm tăng mạnh nhất thời gian qua nằm trong vùng giá 2-4 tỷ đồng một căn. Nếu dùng thêm đòn bẩy tài chính, lợi nhuận đầu tư sẽ càng giảm và ít dư địa tăng trưởng so với nhiều phân khúc khác.
