Giá chung cư tăng nóng, chuyên gia tư vấn cách mua hợp túi tiền

Thị trường ghi nhận hiện tượng giá căn hộ chung cư, đất nền, thổ cư tăng “chóng mặt.

Giá chung cư ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM tiếp tục tăng

Báo cáo thị trường BĐS quý 1/2024, các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định thị trường quý I/2024 vừa qua tiếp tục có những chuyển biến tích cực. Nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 20.500 sản phẩm, trong đó có 4.300 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn của những dự án mở bán trước đó. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở cuối quý I, khi các chủ đầu tư bắt đầu kích hoạt triển khai hàng loạt dự án, các hoạt động khởi công, sự kiện "làm mới hàng cũ" diễn ra rầm rộ với quy mô ngày càng lớn. Một số dự án có tiến độ triển khai tốt đã chính thức nhận cọc.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, làn sóng phục hồi đang ngày càng lan rộng. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt gần 31%, tương đương với khoảng 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý trước và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Các dự án mới mở bán, từ sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ,... đều ghi nhận mức độ quan tâm, giao dịch và giá bán tăng trưởng tốt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Về giá bán, thị trường ghi nhận việc giá chung cư ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM tiếp tục tăng. VARS nhận định ngay trong những tháng đầu năm, thị trường ghi nhận hiện tượng giá căn hộ chung cư, đất nền, thổ cư tăng “chóng mặt", cục bộ ở một số khu vực. Theo hiệp hội, việc tăng giá có xuất phát từ cán cân cung - cầu thực. Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế vẫn chưa thực sự thoát khỏi khó khăn, mới cho thấy có dấu hiệu hồi phục, thu nhập, việc làm của người dân chưa thực sự ổn định trở lại mà giá lại tăng mạnh là bất thường. Mức giá tăng "nóng" trong thời gian ngắn, không có cơ sở, được nhận định có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ các nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá, thổi giá, nhằm trục lợi.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, hiện nay, giá rao bán chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận TP.HCM. Cụ thể, trong quý I/2024, chung cư ở Thủ đô có mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2, trong khi tại TP.HCM là 48 triệu đồng/m2. Ở thời điểm đầu năm 2018, giá rao bán chung cư Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 27 triệu đồng/m2 và 31 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TP.HCM nơi chung cư tăng giá 55%.

Đó là về mặt bằng giá chung, còn trên thực tế, giá các dự án chung cư mới đang mở bán tại Hà Nội đều tăng dựng đứng, phổ biến từ 60 triệu đồng/m2 đến trên 70 triệu đồng/m2.

Không chỉ Hà Nội, tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở cũng đang diễn ra với thị trường TP.HCM, thậm chí còn “bi đát” hơn nhiều.

Đại diện JLL Việt Nam cho biết, trong quý I/2024, thị trường căn hộ TP.HCM chỉ có duy nhất 1 dự án căn hộ phân khúc cao (gồm cao cấp, sang trọng và siêu sang) đủ điều kiện mở bán là dự án The Metropole Opera với 347 căn hộ đã được cấp phép để ký hợp đồng mua bán. Ngoài ra, cũng có một số dự án bắt đầu nhận đặt chỗ trước nhưng chưa thu hút được nhiều sự quan tâm từ người mua nhà so với thời kỳ trước dịch Covid-19 do thị trường còn khó khăn và nhu cầu thực tế đã dịch chuyển sang các dự án có mức giá hợp lý hơn.

Theo đại diện JLL Việt Nam, thị trường căn hộ phân khúc cao TP.HCM ghi nhận 465 giao dịch trong quý đầu năm nay và chủ yếu đến từ dự án The Metropole Opera. Lượng giao dịch còn lại là hàng tồn kho từ những quý trước đó trong bối cảnh nguồn cung mới căn hộ phân khúc cao tiếp tục sụt giảm.

Còn tại Hà Nội, trong quý 1/2024, thị trường căn hộ phân khúc cao ghi nhận 864 căn được ra mắt, bao gồm sự gia nhập chính thức của dự án Lumiere Evergreen Smart City (phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm) với 343 căn hộ, cùng lượng hàng mới của các dự án Skyline Westlake (phường Phú Thượng, quận Tây Hồ) và Masterise Waterfront Ocean Park (xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm).

Thị trường căn hộ phân khúc cao Hà Nội cũng chứng kiến một số dự án nhận đặt chỗ và được khách hàng quan tâm nhờ chiến dịch quảng cáo rộng rãi trên nhiều phương tiện. Thanh khoản phân khúc này tăng 40,7% so với cùng kỳ năm trước với 1.079 căn được bán trong quý đầu năm nay, nhưng hiệu suất có sự phân hóa rõ nét. Một số dự án nằm trong các khu đô thị đầu tư bài bản đạt tỷ lệ bán cao từ 93-95% có thể kể đến là Masterise Waterfront Ocean Park và Masterise Smart City, còn những dự án có vị trí kém hơn và duy trì mặt bằng giá cao tiếp tục gặp khó về thanh khoản.

Nên chọn lựa nguồn cung lân cận Hà Nội

Dự án nhà ở tại Thuận Thành - Bắc Ninh.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội đưa ra lời khuyên, người mua nhà với nhu cầu ở thực có thể chọn lựa nguồn cung tại những địa phương lân cận như Hưng Yên hay Bắc Ninh, vùng vành đai 4 hoặc vành đai 3,5. Với ciệc phát triển cơ sở hạ tầng, các khu vực ngoại ô sẽ được kéo "lại gần" trung tâm thành phố hơn, giúp thời gian di chuyển giảm đi. "Tại các tỉnh lân cận hoặc khu vực ngoại ô, chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn đất với chi phí thấp hơn, tạo ra nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn", bà Hằng nói.

Cũng có quan điểm giống bà Hằng, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, nhấn mạnh cần đẩy mạnh xây dựng và nâng cấp hệ thống giao thông công cộng, bao gồm các tuyến metro. Việc di chuyển thuận tiện sẽ thúc đẩy người dân dịch chuyển ra ngoài trung tâm, giảm áp lực nhu cầu nhà ở trong khu vực nội đô. Theo ông Quốc Anh, việc làm này vừa giúp người dân mua được nhà hợp túi tiền, vừa về lâu dài làm giảm nhiệt giá nhà trong trung tâm những thành phố lớn.

Còn Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đưa ra lời khuyên khách hàng mua và các nhà đầu tư BĐS cần phải tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo, tuyệt đối không lao theo cơn “sốt", phong trào đám đông. Bên cạnh đó, để không gây ảnh hưởng đến tiến trình phục hồi của thị trường, các chủ đầu tư cũng phải nghĩ đến tình hình thị trường chung, điều chỉnh giá bán ở mức hợp lý và kiểm soát chặt chẽ các kênh phân phối.

Giá căn hộ chung cư được dự đoán hạ nhiệt khi tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Lượng tìm kiếm bất động sản tại 2 đô thị lớn tiếp tục tăng

Giải pháp hạ nhiệt giá nhà chung cư hiện nay