Đề xuất giao dịch nhà đất phải thông qua ngân hàng

Giao dịch nhà đất phải thông qua ngân hàng

Phải thanh toán qua ngân hàng mới được khấu trừ thuế

Trong văn bản liên quan để tránh thất thu thuế kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính vừa đề nghị ngành Công an phối hợp các cục thuế để điều tra, xử lý việc trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Đề nghị này được đưa ra trước thực trạng khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá bán của chủ đầu tư để lách thuế. Thông thường, hai bên sẽ làm một hợp đồng giá thấp để kê khai thuế và một phụ lục hợp đồng khác ghi đúng giá thực tế.

Bên cạnh đó, quy định cũng yêu cầu các đơn vị giao dịch trên 20 triệu đồng phải thanh toán qua ngân hàng mới được khấu trừ thuế.

Các bước giao dịch mua bán nhà đất qua ngân hàng

Bước 1: Thanh toán tiền đặt cọc mua nhà

Bên mua và bên bán sẽ tiến hành đặt cọc tại phòng công chứng hoặc UBND phường, xã để được đóng dấu xác nhận giao dịch. Trong trường hợp hai bên tiến hành thanh toán tiền cọc bằng biên nhận cọc viết tay thì cần nhờ đến người thứ ba ký làm chứng.

Tiền cọc nhà theo thông lệ nên ở mức 10% tổng giá trị căn nhà là hợp lý, hạn chế việc phải cọc nhiều hơn 10%. Tuy nhiên, trong thực tế cũng có nhiều trường hợp cọc số tiền lớn hơn vì người mua xác định đây là cơ hội lớn vì mua được giá hời.

Bước 2: Thanh toán tiền mua nhà khi ký hợp đồng công chứng

Một lưu ý quan trọng trong bước này là không nên thanh toán quá 95% tổng giá trị nhà (bao gồm tiền đặt cọc 10%). Lý do là sau khi ký hợp đồng công chứng, hai bên sẽ làm thủ tục đăng bộ hoặc khai thuế.

Khi khai thuế, bên bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân thường là 2% tổng giá trị nhà đất. Bên mua phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% tổng giá trị nhà đất (tính theo khung giá nhà nước quy định). Tránh trường hợp bên bán phủi tay không thực hiện nghĩa vụ thuế và không hỗ trợ bên mua trong các giai đoạn sau.

Bước 3: Thanh toán sau khi khai thuế và đăng bộ hồ sơ nhà đất

Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ về thuế, hai bên đến UBND quận, huyện để tiến hành đăng bộ hồ sơ nhà đất. Sau khi kiểm tra giấy tờ đầy đủ, bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi phiếu hẹn nhận sổ thường là 45 ngày làm việc. Sau khi nhận phiếu hẹn, bạn có thể thanh toán phần còn lại cho bên mua, xem như giao dịch hoàn tất.

Lưu ý khi giao dịch mua bán nhà đất

Trước khi mua nhà người mua hãy kiểm tra tính pháp lý của ngôi nhà sắp mua. Hãy cẩn thận xem ngôi nhà có nằm trong diện quy hoạch hay diện tranh chấp không… bằng cách kiểm tra thông tin quy hoạch nhà đất tại phòng Tài nguyên Môi trường của quận, huyện. Đồng thời kiểm tra vấn đề tranh chấp tại UBND phường/xã nơi bạn mua nhà.

Khi thương lượng giá, người mua nên hỏi những người xung quanh xem lý do bán nhà của chủ nhà là gì. Một khi đã hiểu về nguyên nhân bán nhà, bạn sẽ có rất nhiều thông tin để thương lượng giá, thậm chí quyết định có nên mua nhà đó hay không.

Chênh lệch giữa giá giao dịch bất động sản thực tế và giá kê khai trên hợp đồng gây thất thu thuế đã diễn ra nhiều năm.

Để ngăn chặn, cơ quan thuế đề xuất, ngoài xác minh giá, yêu cầu giao dịch phải qua ngân hàng.

Sẽ hạn chế được gian lận và chống tham nhũng

Ông Nguyễn Thanh Tuân, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm ở Hà Nộicho biết, lâu nay phổ biến cách thức để trốn thuế là hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng thì ghi giá thấp hơn giá đất thực tế giao dịch.

Bên cạnh đó, hai bên còn có một bản hợp đồng viết tay khác để đề phòng trường hợp có tranh chấp.

“Bình thường, các bên thanh toán tiền mặt, nay nếu yêu cầu thanh toán qua ngân hàng cũng không tránh được việc trốn thuế”, ông Tuân nói và giải thích, nếu giao dịch số tiền thực tế là 10 tỷ đồng, hai bên chỉ thanh toán qua ngân hàng 7 tỷ đồng, còn lại 3 tỷ đồng trao tiền mặt thì cơ quan thuế chỉ thu được 140 triệu đồng thay vì 200 triệu đồng tiền thuế. Vì thế, việc thanh toán qua ngân hàng “sẽ chỉ là hình thức”.

Trên thực tế, tất cả những cách thức trốn thuế, bao gồm trường hợp như nhà đầu tư trên đề cập, cơ quan thuế đều đã nắm được.

Nhưng đến nay cơ quan thuế chưa thể khắc phục vì khó xác định giá thị trường, không nắm được dòng tiền, cũng như việc đất đai hiện có nhiều cơ quan quản lý như Bộ TN&MT hay Bộ Xây dựng... Dữ liệu quản lý về đất đai hiện vẫn chưa đồng bộ và liên thông.

Mặc dù vậy, việc nắm được dòng tiền thông qua cách thức giao dịch phải qua ngân hàng được coi là bước đầu trong việc kiểm soát các giao dịch về đất đai, từ đó tiến tới thu đủ thuế.

Bà Lý Thị Hoài Hương, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý Thuế thu nhập cá nhân, Tổng cục Thuế cho biết, hiện nay chưa có quy định các giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng và cơ quan thuế đang đề xuất xây dựng.

“Trong Luật Kinh doanh bất động sản có quy định về thanh toán các giao dịch bất động sản. Trên cơ sở đó cần đưa ra cách thức phối hợp với ngân hàng thế nào để đồng bộ với Luật Quản lý thuế.

Luật Quản lý thuế cũng quy định với các trường hợp giá trị hàng hoá, dịch vụ trên 20 triệu đồng phải thanh toán qua ngân hàng mới được khấu trừ chi phí khi tính thuế. Quy định này không chỉ áp dụng riêng cho các giao dịch trong lĩnh vực bất động sản mà với tất cả các giao dịch để kiểm soát dòng tiền”, bà Hương cho biết.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính cũng cho rằng, đã đến lúc cần quy định việc mua, bán bất động sản và cả các tài sản lớn có giá trị khác phải được thực hiện thông qua hệ thống ngân hàng.

Nếu làm được sẽ đảm bảo tính minh bạch của giao dịch, chứng minh nguồn gốc thu nhập, góp phần hạn chế gian lận và chống tham nhũng.

Kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế có phạm luật?

Bộ Xây dựng đề xuất ban hành hàng loạt ưu đãi cho người mua nhà đất