| Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng; có ý nghĩa kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc. Dưới góc độ khoa học các sản phẩm thiên nhiên thì việc khai thác, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai phải đúng mục đích, triệt để tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái để phát huy tối đa nguồn lực của đất đai và thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá, do đó quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai giữ một vai trò rất quan trọng. Tuy nhiên, thực trạng hiện nay có không ít dự án đang có dấu hiệu quản lý, khai thác và sử dụng đất không đúng với các quy định về Luật đất đai và Luật đầu tư đang có hiệu lực thi hành. Dự án Khu đô thị sinh thái và dịch vụ Cửu Long (nay có tên thương mại là dự án Legacy Hill Hòa Bình) là một ví dụ. |
Thanh tra Chính phủ từng yêu cầu thu hồi dự án
Được biết, năm 2009 UBND tỉnh Hoà Bình đã tiến hành thu hồi đất đợt 1 với tổng số hơn 545.000 m2 đất tại các xã: Tân Vinh, Nhuận Trạch, Cư Yên thuộc huyện Lương Sơn (Hòa Bình) do Công ty Sản xuất, chế biến và dịch vụ Cửu Long cùng các hộ gia đình, cá nhân quản lý, sử dụng để giao cho Công ty Cổ phần Đầu tư Sông Đà Toàn Cầu (sau đổi tên thành Công ty Cổ phần Hasky – thuộc An Thịnh Group) thực hiện dự án Khu đô thị sinh thái và dịch vụ Cửu Long (nay có tên thương mại là dự án Legacy Hill Hòa Bình).
Đến năm năm 2014, Thanh tra Chính phủ có ý kiến đề nghị tạm dừng triển khai để làm rõ một số vấn đề về quy trình thủ tục đầu tư, tính toán lại tiền sử dụng đất của dự án khu đô thị sinh thái và dịch vụ Cửu Long. Tiếp đó, sau nhiều năm không đưa đất sử dụng, năm 2017 Thanh tra Chính phủ đã có văn bản kiến nghị giao Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh Hoà Bình tổ chức thực hiện thu hồi dự án này do chậm tiến độ nhiều năm, chưa thực hiện nghĩa vụ với nhà nước và chủ đầu tư “không có khả năng thực hiện dự án”.
 |
| Bên trong dự án một số hạng mục đang được gấp rút xây dựng. |
Trong Quyết định số 2575/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hòa Bình về phê duyệt đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 là 59,855ha với tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự kiến là hơn 525 tỷ đồng và nguồn vốn thực hiện là vốn của nhà đầu tư và vốn huy động hợp pháp khác.Và hơn 1 năm sau, tháng 11/2019 Công ty Cổ phần Hasky đã chuyển nhượng toàn bộ số cổ phần tại Công ty TNHH MTV Bất động sản Hasky Hoà Bình cho An Thịnh Group. Sau đó, dự án Khu đô thị sinh thái và Dịch vụ Cửu Long được chủ đầu tư giới thiệu rộng rãi và đem bán thông qua các “hợp đồng góp vốn” với tên thương mại là Legacy Hill Hoà Bình.Trên cơ sở kết luận Thanh tra, Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình đã đồng ý với kết luận và kiến nghị của Thanh tra Chính Phủ. Tuy nhiên, tháng 3/2018, UBND tỉnh Hòa Bình đã bất ngờ xin giữ lại dự án cho Công ty Cổ phần Hasky tiếp tục thực hiện. Lý do của tỉnh Hoà Bình đưa ra là: Công ty CP Hasky chuyển quyền sử dụng đất, giá trị tài chính đã đầu tư vào dự án cho nhà đầu tư khác là rất khó khăn, phức tạp. Chủ đầu tư không tìm được nhà đầu tư khác để tiếp tục thực hiện dự án.
Tiến độ thực hiện dự án là từ năm 2019 đến năm 2023. Cụ thể: Từ ngày được giao, đến trước quý I/2020, hoàn thành các thủ tục về đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất; Từ quý II/2020 đến quý II/2022, hoàn thành đầu tư xây dựng toàn bộ hạ tầng kỹ thuật của dự án… Từ quý I/2023 dự án chính thức hoàn thiện và đi vào hoạt động.
 |
| Văn bản Sở Xây Dưng trả lời Tạp chí điện tử Thương hiệu và Sản Phẩm. |
Theo quan sát của PV, đến thời điểm hiện tại việc xây dựng tại đây vẫn còn đang ngổn ngang và chưa thành hình. Dư luận lo ngại liệu dự án có đáp ứng được tiến độ đã đề ra và cam kết với khách hàng không hay lại tiếp tục dẫm lên "vết xe đổ" trước đó, bởi đến thời điểm hiện tại dự án Legacy Hill Hòa Bình mới đủ điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, trả lời phóng viên Tạp chí Thương hiệu và Sản phẩm, lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình cho biết: “Tính đến thời điểm hiện tại (tháng 6/7/2021), Sở xây dựng chưa cấp phép xây dựng về nhà ở cho dự án”. Và trước đó theo Quyết định của UBND tỉnh Hòa Bình, chủ đầu tư mới chỉ được cấp phép xây dựng giai đoạn 1: Được phép xây dựng hạng mục công trình giao thông và công trình hạ tầng kỹ thuật trên tuyến đường thuộc khu đô thị sinh thái và dịch vụ Cửu Long, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình...
Năng lực của chủ đầu tư ra sao?
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định : "Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng". Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai" tương tự như một hình thức góp vốn để thực hiện dự án. Trong đó, người mua sẽ bỏ ra một số tiền nhất định để mua quyền sở hữu một phần của dự án. Vì vậy bất động sản hình thành trong tương lai mang tính rủi ro cao hơn những loại bất động sản khác.
Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi thì trước khi có quyết định của Sở Xây dựng Hòa Bình về việc dự án Legacy Hill đủ điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai thì việc huy động vốn, ký kết hợp đồng đã diễn ra rất sôi động. Liệu chăng đây có phải là chiêu thức huy động vốn của doanh nghiệp?.
Trả lời vấn đề này, Sở Xây dựng Hòa Bình cũng cảnh báo cho nhà đầu tư rằng: Để tránh rủi ro trong giao dịch và minh bạch thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh, Sở Xây dựng khuyến cáo người dân không tham gia giao dịch đối với tất cả các bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật và trước khi tham gia các bất động sản, cần tìm hiểu các thông tin pháp lý dự án bất động sản đó.
 |
| Dự án từng bị Thanh tra Chính phủ đề nghị thu hồi vì không thực hiện nghĩa vụ với nhà nước, chủ đầu tư không có khả năng thực hiện dự án. |
Ở một diễn biến khác, theo tìm hiểu của PV nắm được, tại thời điểm có Quyết định đầu tư, Công ty TNHH MTV Bất động sản Hasky Hòa Bình được UBND Hòa Bình giao thực hiện dự án hàng trăm tỷ đồng khi mới thành lập được 5 tháng (tháng 6 đến tháng 10/2019). Cụ thể: Công ty TNHH MTV Bất động sản Hasky Hoà Bình được thành lập với số vốn điều lệ là 120 tỷ đồng. Trong đó, chủ sở hữu công ty này có 3 người đại diện vốn gồm: Bà Nguyễn Thị Thanh Hương (trú tại Hoàng Mai, Hà Nội) góp 24 tỷ đồng; Ông Phạm Quốc Khánh (Hoàng Mai, Hà Nội) góp 24 tỷ đồng và 72 tỷ đồng còn lại do ông Trần Mạnh Cường (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) góp vốn.
Theo công bố thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp tháng 11/2019, Công ty TNHH MTV Bất động sản Hasky Hoà Bình vẫn có số vốn điều lệ 120 tỷ đồng. Tuy nhiên, chủ sở hữu công ty và những người góp vốn và tỷ lệ góp vốn đã có xáo trộn. Chủ sở hữu doanh nghiệp lúc này là Công ty Cổ phần Đầu tư Tập đoàn An Thịnh (An Thịnh Group) có địa chỉ tại phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội.
Thời gian qua, doanh nghiệp này đang nổi lên là một “tay chơi” địa ốc giàu tham vọng khi sở hữu loạt dự án đình đám tại tỉnh Hoà Bình và TP Hà Nội. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, nhiều dự án của công ty này cũng vướng phải không ít lùm xùm. Đơn cử như dự án Khu nhà ở xã Hòa Sơn - The Spring Town (Tân Hòa Garden) thuộc huyện Lương Sơn (Hòa Bình) đang nhận được nhiều phản ánh về việc chưa thông qua đấu thầu mà dự án đã xuất hiện nhà đầu tư tiến hành xây dựng.
Một dự án “tai tiếng” khác của An Thịnh Group khác được nhắc đến tại Dự án The Legacy. Được biết, cơ quan chức năng quận Thanh Xuân (Hà Nội) đã kiểm tra dự án Chung cư The Legacy 106 Ngụy Như Kon Tum liên quan đến công tác phòng cháy, chữa cháy và tham mưu cơ quan liên quan văn bản xử phạt hành chính.
 |
| Một số hạng mục cũng đã được hoàn thiện và đưa vào sử dụng tại dự án Legacy Hill Hòa Bình. |
Bên cạnh đó, về phía Công ty phát triển dự án ban đầu có tên là Công ty Cổ phần đầu tư Sông Đà Toàn cầu sau đổi tên thành Công ty Cổ phần Đầu tư xây lắp Dầu khí Hoà Bình, đăng ký thay đổi lần thứ 9 ngày 15/7/2010. Sau đó công ty phát triển dự án lại đổi tên thành Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển hạ tầng và xây lắp Hoà Bình, đăng ký thay đổi lần thứ 13 ngày 29/3/2013. Đến nay, đăng ký thay đổi lần thứ 20 ngày 29/7/2016 đổi tên thành Công ty Hasky dự án mới bắt đầu xây dựng hạ tầng.
| Luật kinh doanh Bất động sản quy định về điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai như sau: Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Điều 56. Quy định về Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. |
Dưới góc nhìn pháp lý thì với những loại hợp đồng đặt cọc, hợp tác… thì hầu hết trường hợp đó chủ đầu tư "lách luật" khi chưa đủ điều kiện bán hàng vẫn huy động vốn, gây rủi ro cho người mua. Vậy nên, người mua cần cẩn trọng xem xét tính pháp lý của dự án trước khi tham gia ký kết các văn bản giao dịch. Nếu người mua còn nghi ngờ về tính pháp lý của dự án thì có thể tìm đến những chuyên gia, luật sư chuyên về lĩnh vực bất động sản để có thể tư vấn pháp lý giúp người mua tránh khỏi những rủi ro trong giao dịch. Đối với người đã trót ký hợp đồng, có thể yêu cầu chủ đầu tư hủy hợp đồng và hoàn trả toàn bộ số tiền. Nếu chủ đầu tư không thực hiện hoàn trả tiền, cần tiến hành nhanh việc khởi kiện ra tòa để bảo vệ quyền và số tiền của mình đã góp vốn, mua bán sản phẩm bất động sản đó.
