Hiện nay, nhiều thông tin quảng cáo, rao bán dự án khu đô thị PNR Estella tại Đồng Nai được Công ty Cổ phần bất động sản PNR Holding (Công ty PNR Holding) có trụ sở tại số 133 Đặng Văn Bi, phường Bình Thọ, quận Thủ Đức, TP.HCM và các sàn liên kết đăng tải tràn ngập trên Internet với nhiều thông tin hấp dẫn để thu hút khách hàng.
Theo lời một nhân viên môi giới của Công ty PNR Holding, hiện nay dự án khu đô thị PNR Estella đang tiến hành cho khách hàng nhận đặt cọc giữ chỗ với số tiền 50 triệu đồng một nền đất. Vài ngày sau sẽ mở bán và ký hợp đồng với khách hàng, đồng thời sẽ thanh toán tiếp 40% giá trị sản phẩm, cứ sau 1 tháng sẽ thanh toán tiếp 15%.
Đặc biệt trên trang Website của mình, Công ty PNR Holding còn giới thiệu PNR Estella là dự án duy nhất trên thị trường được cấp sổ đỏ mà không phải xây dựng nhà và chỉ cần trả trước 369 triệu đồng, khách hàng được sở hữu ngay một nền đất thổ cư 90 m2. Số tiền còn lại được thanh toán linh hoạt trong 6 đợt.
Ngoài ra, nhân viên này còn đưa ra nhiều thông tin hấp dẫn nhằm lôi kéo khách hàng như vị trí đẹp nằm cạnh khu công nghiệp Sông Mây, Ngã ba Biên Hòa, để thuận lợi cho việc bán hàng.
Tuy nhiên, qua tìm hiểu thực tế tại công trường dự án của Thương hiệu & Sản Phẩm, hiện nay dự án mới được quây tôn kèm các bảng hiệu quảng cáo bắt mắt. Bên trong khu đất của dự án hiện đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng, xe ủi, máy móc đang thi công các hạng mục. Hạ tầng giao thông, điện chiếu sáng, cây xanh… chưa hình thành.
Dù dự án mới đang trong giai đoạn khởi công, san lấp mặt bằng xây dựng hạ tầng và hoàn thiện các giấy tờ pháp lý liên quan nhưng chủ đầu tư và Công ty PNR Holding đã vội vàng tiến hành huy động vốn của khách hàng dưới hình thức đặt chỗ, chọn vị trí. Điều này gây ra rất nhiều rủi ro cho khách hàng nếu dự án bị cơ quan nhà nước xử phạt, thu hồi.
Qua tìm hiểu, dự án khu đô thị PNR Estella (tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai) có tên gọi khác là Khu dân cư theo quy hoạch do Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt làm chủ đầu tư có diện tích 98.316 m2, quy mô dân số 2.100 người…
PNR Estella với quy mô gồm 1.840 sản phẩm đất nền, được chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1, được triển khai trên diện tích 10 ha với 540 sản phẩm. Giai đoạn 2, được triển khai trên diện tích 22 ha còn lại với 1.300 sản phẩm. Các lô đất nền tại đây có diện tích dao động từ 90 m2 - 120 m2.
Theo quy hoạch, đây là điểm dân cư nông thôn được hình thành mới đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân trong khu vực; trong khu quy hoạch bố trí loại hình nhà ở riêng lẻ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, gắn kết đồng bộ với khu vực lân cận.
Dự án Khu dân cư theo quy hoạch được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 ngày 4/3/2019 và quyết định chủ trương đầu tư ngày 30/8/2018 sau đó dự án được Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cấp giấy phép Quy hoạch ngày 19/10/2018.
Theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Theo Luật sư Diệp Năng Bình, Đoàn Luật sư TP.HCM, việc người dân mua nhà, mua đất khi các chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán như là một “canh bạc”; tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi đây là hành vi không được pháp luật cho phép. Theo Luật Kinh doanh bất động sản ban hành năm 2014 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà, đất. Chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng nhà chưa có điều kiện trên thì có thể bị phạt đến 300 triệu đồng theo Nghị định 139 năm 2017 của Chính phủ.
Ngoài ra, theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2014 cũng quy định rõ, dự án hoàn thành cơ sở hạ tầng mới được phép mở bán. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ. Nghị định số 99 của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở cũng quy định không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Cũng theo Luật sư Diệp Năng Bình, đối với những hợp đồng mang tính chất “lách luật” như thế này, khi xảy ra vấn đề tranh chấp thì khách hàng là người chịu thiệt vì đây là một hợp đồng giả. Các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, trong đó cả chủ đầu tư và người mua nhà đều biết rõ mục đích thật sự của giao dịch không phải là góp vốn hay vay vốn mà là nhằm mục đích mua bán nhà.
“Hợp đồng góp vốn là một trong những cách mà rất nhiều chủ đầu tư hiện nay cho rằng đang “lách luật” để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán bởi theo quy định của Luật kinh doanh Bất động sản và Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc huy động vốn để xây dựng Dự án nhà ở khi chưa đủ điều kiện mở bán do Sở Xây dựng địa phương cho phép bằng văn bản là hành vi vi phạm pháp luật và bị cấm”, Luật sư Bình cho biết thêm./.
Như Xuân
