Ước tính còn hơn 58.000 sổ hồng chưa được cấp cho người mua nhà

Định giá đất khiến việc cấp sổ hồng bị vướng.

Định giá đất khiến việc cấp sổ hồng bị vướng

Các chuyên gia cho rằng việc định giá cần thống nhất từ cách tính, sửa Nghị định để sớm gỡ vướng để Nhà nước có nguồn thu lớn mà doanh nghiệp, người dân cũng sẽ được lợi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ước tính hiện vẫn còn hơn 58.000 sổ hồng chưa được cấp cho người mua nhà. Vì vậy 5% số tiền còn lại của hợp đồng chủ đầu tư chưa được thu và sản phẩm không thể giao dịch trên thị trường, dẫn tới phát sinh giao dịch ngầm.

Theo ông Châu, từ năm 2005 đến nay, tỉ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất, trong đó tiền sử dụng đất là lớn nhất, chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nội địa. Con số này có thể lên đến 15% - 16% trong những năm trước đây. Đây là con số rất lớn.

Chỉ riêng năm 2023, biến động đất đai tại TP HCM là hơn 300.000 trường hợp. Biến động càng lớn chứng tỏ kinh tế càng phục hồi. Hiện TP HCM có hơn 1,8 triệu thửa đất, tỉ lệ cấp sổ đỏ lên đến 99,3% (cao hơn tỉ lệ chung của cả nước). Chỉ còn 13.000 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ. Trường hợp định giá đúng, đủ và công bằng, không tận thu thì khả năng kích thích kinh tế phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước rất lớn.

Theo ông Châu, trong 6 nhóm nguyên nhân khiến việc cấp sổ hồng của các dự án còn vướng thì dẫn đầu do việc định giá đất. Các tiêu chí để thực hiện định giá đất trong các Nghị định 44/2014 của Chính phủ bị vướng, chủ yếu là phương pháp tính thặng dư, dẫn đến việc cán bộ viên chức liên quan vướng vào lao lý; doanh nghiệp cũng bị vướng. Trong khi doanh nghiệp đều muốn quy định phải dễ hiểu, dễ làm.

Còn Nghị định 12/2024 sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 chưa chỉnh sửa những vấn đề then chốt về định giá đất mà HoREA đã góp ý.

Thủ tướng Chính phủ đã đưa ra hạn cuối là ngày 16-6 này tất cả các bộ ngành trình các nghị định cho Chính phủ xem xét trước khi thông qua; nỗ lực đến 28-6 để ký các nghị định, để cùng có hiệu lực với các Luật Đất đai (dự kiến ngày 1-8) đưa vào sớm thực hiện.

Doanh nghiệp lỗ hàng ngàn tỉ đồng

Bà Đặng Thị Kim Oanh, người sáng lập Tập đoàn địa ốc Kim Oanh.

Bức xúc từ những dự án thực tế liên quan đến chính sách định giá đất, bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Kim Oanh Group, chia sẻ: Doanh nghiệp chúng tôi có quỹ đất khoảng 27 ha được tách ra từ KCN hơn 130 ha theo quyết định của Thủ tưởng Chính phủ. Để có được khu đất 27 ha này số tiền thực tế mua từ nợ xấu ngân hàng chưa tính lãi vay mà doanh nghiệp đã bỏ ra là hơn 780 tỉ từ năm 2018 đến nay. Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm nhà ở thương mại, phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà địa phương nhưng do vướng mắc liên quan đến luật Đất đai và luật Đầu tư nên chưa thể triển khai được. Thay vì chờ đợi chính sách điều chỉnh, chúng tôi đã quyết định chuyển hướng sang đầu tư toàn bộ nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu nhà ở cấp thiết của địa phương đồng thời hưởng ứng chương trình phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ.

"Tuy nhiên, khi làm nhà ở xã hội, chúng tôi lại tiếp tục gặp bất cập trong việc được ghi nhận chi phí thực tế mà doanh nghiệp bỏ ra để có được quỹ đất phát triển dự án. Nếu chỉ cần giữ nguyên hiện trạng là đất KCN, thì đã có nhà đầu tư đồng ý trả cho chúng tôi hơn 2.000 tỉ, lợi nhuận thu về có thể đạt 1.500 tỉ, chưa nói đến việc doanh nghiệp sử dụng quỹ đất này để tiếp tục đầu tư loại hình nhà ở thương mại thì giá trị sẽ còn cao hơn nhiều. Vướng mắc lớn nhất hiện nay của doanh nghiệp là thay vì ghi nhận đầy đủ chi phí, tối thiểu là những chi phí hợp lý thực tế đã bỏ ra tại thời điểm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất, cộng các chi phí lãi vay, trượt giá... đến thời điểm triển khai dự án, thì cơ quan quản lý chỉ ghi nhận giá trị này cho doanh nghiệp theo khung giá của UBND tỉnh, tại thời điểm này trong thời hạn còn lại chỉ hơn 100 tỉ đồng, nếu tính giá vốn bỏ ra thì chúng tôi lỗ 600 tỉ đồng. Từ một quỹ đất có giá trị 1.000 tỉ đồng khi làm nhà ở xã hội giá trị chỉ được ghi nhận 100 tỉ đồng. Tính ra dự án có hơn 1.600 lô đất, trung bình mỗi lô đất nhà ở xã hội chỉ được bố trí 70m2, như vậy trung bình mỗi 1m2 đất chỉ được ghi nhận giá vốn chưa tới 900.000 đồng/m2 (thuộc đô thị loại I, ngay trung tâm Thành phố mới tỉnh Bình Dương). Đây là điều bất cập, chưa hợp lý", bà Oanh dẫn chứng.

Vì thế theo bà Oanh: Nếu có thể ghi nhận được chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra từ lúc đầu tư đất cộng với các chi phí lãi vay, chi phí khác hợp lý (có chứng từ chứng minh) đến thời điểm phát triển dự án là phù hợp. Hoặc tối thiểu định giá lại theo giá thị trường tại thời điểm phát triển dự án để ghi nhận giá vốn cho doanh nghiệp. "Phải tính đúng tính đủ, có lợi cho doanh nghiệp thì chúng tôi mới mạnh dạn đầu tư làm dự án nhà ở xã hội, chứ như cách tính hiện nay thì doanh nghiệp muốn đi tới cũng không được, muốn lùi cũng không, rất khó cho doanh nghiệp", bà Kim Oanh kiến nghị.

Tương tự ở một dự án khác, Kim Oanh Group có mua đấu giá (nợ xấu) từ một ngân hàng với quyền sử dụng đất ở hơn 23 ha thuộc dự án đã được phê duyệt quy hoạch với diện tích hơn 50 ha từ năm 2007. Từ sau khi mua trúng đấu giá, quy hoạch Nhà nước có nhiều thay đổi qua nhiều năm, trong đó lớn nhất là quy hoạch quốc lộ 13 mở rộng và đường Vành đai 3 đi qua dự án, mất hơn 3 mẫu đất, và doanh nghiệp bắt buộc phải điều chỉnh lại quy hoạch dự án. Khi điều chỉnh quy hoạch, đương nhiên thay đổi các công năng, loại hình đất, sai khác vị trí so với vị trí đất đã được quy hoạch trước đây.

"Ví dụ, đối với quy hoạch mới mặc dù chúng tôi bố trí khoảng 21 ha đất ở (bao gồm 20% nhà ở xã hội) nhưng vị trí đất ở trùng với quy hoạch cũ là hơn 13 ha. Khi chúng tôi tham khảo ý kiến của một số cơ quan quản lý thì được phản hồi: Đối với diện tích đất ở thuộc quy hoạch cũ khi chuyển sang quy hoạch mới mà là loại đất khác thì không được tính cấn trừ, trong khi đó các loại đất khác theo quy hoạch cũ chuyển sang đất ở theo quy hoạch mới phải đóng tiền bổ sung. Với cách tính này, chúng tôi thấy có sự bất cập, quy hoạch mới chúng tôi bố trí ít đất ở hơn (ít hơn 1 ha), tăng nhiều tiện ích cho dự án hơn nhưng cuối cùng phải đóng thêm khoảng 13 ha đất ở (ước tính 3.000 tỉ). Trong khi đó, chúng tôi đã ký kết với tập đoàn nước ngoài để hợp tác, cam kết với họ là bàn giao đất ở, nhưng nếu thật sự áp dụng cách tính này đối với trường hợp dự án nói trên thì đó là một sự bất cập quá lớn, dự án chắc chắn sẽ không thể triển khai được".

Trước nguy cơ lỗ nặng khi tính giá đất theo phương án không được tính cấn trừ và phải đóng tiền bổ sung, bà Đặng Thị Kim Oanh kiến nghị: "Đối với những trường hợp điều chỉnh quy hoạch như dự án của chúng tôi cần được áp dụng theo phương án tính chênh lệch tổng giữa quy hoạch mới và quy hoạch cũ theo phương pháp thặng dư hợp lý, cân nhắc lợi ích cho tất cả các bên. Chúng tôi mong muốn đóng góp giá trị cho xã hội phát triển, chăm lo cho đời sống nhân viên nhưng hiện nay quá khó khăn. Thậm chí, nếu được làm lại từ đầu tôi thà vào chùa quét lá đa chứ không làm doanh nghiệp nữa".

Đầu tư shophouse sinh lợi ngay với số vốn chỉ từ 3,9 tỷ đồng

Đấu giá gần 100 thửa đất vùng ven Hà Nội vào đầu tháng 5

Căn hộ Outdoor Living độc đáo tại Meypearl Harmony Phú Quốc