 |
| Giai đoạn 2025 - 2030, thị trường BĐS sẽ sôi động trên mọi phân khúc. |
Bất động sản Việt Nam trải qua 4 + 1 chu kỳ
Tại hội thảo "Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư" sáng 31/10, PGS. TS Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới với cơ hội lớn, nhưng cũng đầy thách thức.
Ông Chung cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4+1 chu kỳ và đang bắt đầu ở chu kỳ thứ 4, trong đó, thị trường từ năm 1986 đến nay có những diễn biến thăng trầm và mỗi chu kỳ bất động sản đều gắn với sự ra đời hoặc hoàn thiện Luật Đất đai.
Cụ thể, Luật Đất đai năm 1987 đã đặt nền móng cho thị trường. Giao dịch nhà đất giai đoạn này chủ yếu tự phát và không chính thức.
Cho đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, nhấn mạnh về việc đất đai có giá, thị trường bất động sản sơ khai hình thành và chủ yếu gắn liền với chủ thể đất đai.
Đến Luật Đất đai năm 2003 xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Giai đoạn này chứng kiến sự phát triển của các nhà chung cư cao tầng và gắn với chủ thể xây dựng. Các công ty xây dựng trở thành các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản. Đây là giai đoạn tập trung hóa.
Sau 10 năm, Luật Đất đai 2013 tạo sự phát triển mới. Luật Đất đai cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã hỗ trợ, thúc đẩy cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2014 - 2023 với rất nhiều thành tựu và kết quả. Giai đoạn này chứng kiến sự tham gia giữa các ngân hàng, hệ thống tín dụng vào thị trường bất động sản. PGS TS Trần Kim Chung gọi đây là giai đoạn tiền tệ hóa.
Và mới đây, thị trường bất động sản đã chứng kiến việc sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai 2024, mở ra thêm 1 chu kỳ mới cho thị trường.
3 kịch bản cho thị trường
 |
| PGS. TS Trần Kim Chung - nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương. |
Dự báo thị trường bất động sản giai đoạn 2025 - 2030, PGS TS Trần Kim Chung cho rằng sẽ có khả năng diễn ra 1 trong 3 kịch bản.
Cụ thể, với kịch bản trung tính, thị trường sẽ sôi động trên mọi phân khúc, không có bùng phát cực đoan. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất. Với kịch bản không thuận lợi, thị trường phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng. Đây là kịch bản ít xảy ra nhất. Với kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, phát triển mạnh ở mọi phân khúc. Kịch bản này có thể xảy ra, nhưng không lớn.
Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng dự báo thị trường sẽ có nhiều thách thức.
Thứ nhất, về đồng bộ hóa thể chế, cần đẩy mạnh các trình tự thủ tục để đưa luật đi vào cuộc sống.
Thứ hai, huy động các nguồn lực phát triển. Việt Nam cần thu hút đủ nguồn lực truyền thống và mới cho phát triển thị trường như hệ thống tái thế chấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ; quỹ đầu tư tín thác bất động sản…
Thứ ba, cải thiện quy trình, thủ tục liên quan đến quy hoạch và sử dụng đất. Việc ban hành các văn bản mới, đặc biệt là các nội dung mới, luôn kèm theo ban hành các quy trình mới. Việc giao đất, cho thuê đất có gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu thông qua đấu thầu đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẵn sàng.
Thứ tư, về công cụ tài chính mới, cần phát triển các công cụ tài chính phái sinh cho thị trường bất động sản.
Vị chuyên gia cho biết thêm, muốn thị trường phát triển cơ quan quản lý phải cải thiện quy trình, thủ tục liên quan đến quy hoạch và sử dụng đất. Việc ban hành các văn bản mới, đặc biệt là các nội dung mới, luôn kèm theo ban hành các quy trình mới. Việc giao đất, cho thuê đất có gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu thông qua đấu thầu đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẵn sàng.
