Ủy quyền sử dụng đất được pháp luật quy định như nào?

Ảnh minh họa

Ông Trần Văn Bình, địa chỉ: Ấp 5, xã Đồng Nơ, huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước hỏi Bộ Tư pháp về việc người sử dụng đất ủy quyền cho cá nhân khác sử dụng đất có phù hợp với quy định của pháp luật không?

Cụ thể ông Bình hỏi: Hiện tại tôi đang có nhu cầu nhận ủy quyền “sử dụng” một thửa đất liền kề để xây dựng nhà xưởng và tôi có hỏi các hộ dân liền kề, sau đó đến một số tổ chức hành nghề công chứng thì được Công chứng viên tư vấn rằng tôi có thể làm Hợp đồng ủy quyền giữa người sử dụng đất và tôi, trong phần nội dung của hợp đồng có nội dung cho tôi được thay mặt người sử dụng đất “quản lý, sử dụng” thửa đất thì tôi có thể xây dựng công trình trên đất.

Tuy nhiên, sau khi đọc các quy định của pháp luật hiện hành, tôi có nhận định rằng: việc nhà nước chỉ trao “quyền sử dụng đất” cho một cá nhân sử dụng đất cụ thể được thể hiện thông qua chứng thư pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, tức chỉ có cá nhân đó được Nhà nước trao quyền sử dụng thửa đất bất kỳ đó. Như vậy, ở đây cá nhân sử dụng đất đó lại ủy quyền cho tôi sử dụng quyền sử dụng đất, thì việc “ủy quyền” này có đúng quy định của pháp luật hay không?

Hay bắt buộc phải chuyển sang hình thức “thuê quyền sử dụng đất” thì khi đó cá nhân khác mới có quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất ban đầu. Vì tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Như vậy, trong Luật Đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện một trong tám quyền được nêu tại khoản 1 Điều 167 nêu trên, ngoài ra pháp luật đất đai không liệt kê thêm quyền khác của người sử dụng đất ngoài tám quyền này.

Do đó, bằng đơn này tôi kính đề nghị Quý Bộ xem xét, cho tôi ý kiến về các vấn đề liên quan đến việc cá nhân sử dụng đất “ủy quyền” cho cá nhân khác sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, dựa vào quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận Hợp đồng ủy quyền giữa cá nhân sử dụng đất cụ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất cụ thể thông qua Giấy chứng nhận sử dụng đất ủy quyền cho tôi được “toàn quyền quản lý, sử dụng đất” thì có đúng quy định của pháp luật không? Vì Nhà nước chỉ trao quyền cho người sử dụng đất cụ thể thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hơn nữa Luật đất đai đã quy định rõ quyền của người sử dụng đất, trong đó có cho thuê quyền sử dụng đất.

Thứ hai, nếu tôi đã được ủy quyền toàn quyền sử dụng đất thì tôi có được tạo lập, xây dựng các tài sản khác gắn liền với đất không?

Thứ ba, đối với trường hợp của tôi, tôi có bắt buộc phải “thuê quyền sử dụng đất” của người sử dụng đất theo quy định về quyền của người sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 hay không? Hay tôi có thể yêu cầu chứng nhận Hợp đồng ủy quyền giữa người sử dụng đất và tôi là bên được ủy quyền, trong đó có nội dung tôi được thay mặt người sử dụng đất “quản lý, sử dụng thửa đất”.

Về nội dung của ông Trần Văn Bình (địa chỉ: Ấp 5, xã Đồng Nơ, huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước) gửi qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia ngày 15/9/2021, trên cơ sở thông tin được cung cấp và trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, Bộ Tư pháp ban hành Văn bản số 3490 /BTP-PLDSKT ngày 6/10/2021 trả lời ông Bình như sau:

Về câu hỏi thứ nhất, theo Khoản 1 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015) quy định: “cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”. Điều 562 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhận danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Như vậy, về bản chất, ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhận danh bên ủy quyền và trong trường hợp này, người có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai (khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) được phép thực hiện các giao dịch ủy quyền cho một người khác nhân danh mình thực hiện việc quản lý, sử dụng đất theo quy định của BLDS năm 2015.

Công chứng viên thực hiện việc công chứng giao dịch ủy quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, đất đai, BLDS năm 2015.

Đối với quan hệ đại diện theo ủy quyền, cần lưu ý rằng, người được ủy quyền nhân danh và vì lợi ích của người ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự (khoản 1 Điều 134 BLDS năm 2015). Theo đó, trường hợp người được ủy quyền được giao toàn quyền “quản lý, sử dụng đất của người ủy quyền thì không, đồng nghĩa với việc người được ủy quyền có quyền “sở hữu” đối với quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất đó.

Mặt khác, người ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 569 BLDS năm 2015, quan hệ ủy quyền cũng bị chấm dứt khi người ủy quyền chết (điểm đ khoản 3 Điều 140 BLDS năm 2015) và quyền sử dụng đất đó sẽ thuộc quyền sở hữu của những người thừa kế của người ủy quyền.

Bên cạnh đó, BLDS năm 2015 cũng quy định “khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan” (khoản 1 Điều 124). Như vậy, nếu các bên xác lập hợp đồng ủy quyền để che dấu giao dịch khác thì hợp đồng ủy quyền có nguy cơ bị coi là không có giá trị pháp lý.

Về câu hỏi thứ hai: Khoản 1 Điều 565 BLDS năm 2015 về nghĩa vụ của bên được ủy quyền quy định: “Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền ...”.

Khoản 1 Điều 568 BLDS năm 2015 về quyền của bên ủy quyền quy định: “Yêu cầu bên được ủy quyền thông bảo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền. Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này”.

Do vậy, việc bên được ủy quyền có được xác lập, tạo dựng tài sản gắn liền với đất cần bảo đảm phù hợp với phạm vi công việc được ủy quyền theo thỏa thuận (trong Hợp đồng ủy quyền) theo quy định của pháp luật.

Về câu hỏi thứ ba: Như đã đề cập ở trên, trong trường hợp người có quyền sử dụng đất ủy quyền cho người nhân danh họ để thực hiện một hay một số quyền của người có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì người được ủy quyền được làm những gì trong phạm vi hợp đồng ủy quyền đã xác định trên cơ sở thỏa thuận giữa bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp cần được hướng dẫn chi tiết hơn đối với trường hợp cụ thể của mình, ông có thể tham khảo ý kiến tư vấn của luật sư, các tổ chức tư vấn pháp luật.