Các huyện ngoại thành cũng không ngoại lệ
Đối với khu vực trung tâm Q.1, Q.3, TP không chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà ở nếu không có kế hoạch xây dựng hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng; ưu tiên tăng chỉ tiêu dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… cho các dự án cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ trước năm 1975. Rà soát, điều chỉnh quy hoạch, tạo lập, xác định rõ quĩ đất phát triển nhà ở theo dự án của từng giai đoạn 5 năm.
Khu vực trung tâm TP HCM gần như đã quá tải nhà cao tầng
Đối với các quận 4, 5, 6, 11, Phú Nhuận có dân số giảm trong 10 năm trở lại đây sẽ hạn chế chấp thuận chủ trương thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, chung cư cao tầng nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng đảm bảo và phù hợp. Riêng các quận 8, 10, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp sẽ đẩy mạnh phát triển hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội để kêu gọi đầu tư dự án nhà ở tại những khu vực có kế hoạch xây dựng hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng đảm bảo và phù hợp.
Bên cạnh đó, 6 quận nội thành phát triển gồm 2, 7, 9, 12, Thủ Đức và Bình Tân sẽ ưu tiên phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, chung cư cao tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn như tuyến metro số 1, các khu vực có kế hoạch thực hiện hệ thống hạ tầng kĩ thuật tương ứng, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời hạn chế chấp thuận chủ trương thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, chung cư cao tầng nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng đảm bảo.
Đối với 5 huyện ngoại thành gồm Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ, sẽ ưu tiên phát triển nhà theo dự án tại các thị trấn, khu dân cư nông thôn và khu vực đã có hệ thống hạ tầng kĩ thuật kết nối đồng bộ với những tuyến giao thông chính. Sẽ phát triển các khu du lịch ở kết hợp sinh thái nghỉ dưỡng, khu đô thị mới, khu đô thị vệ tinh. Tại đây cũng không phát triển các dự án mới đầu tư xây dựng nhà ở tại các khu vực chưa có kế hoạch đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật tương ứng.
Theo một lãnh đạo Sở Xây dựng, hệ thống hạ tầng kĩ thuật nhà ở nhiều khu vực hiện chưa được cải tạo, nâng cấp tương xứng, dẫn tới quá tải về hạ tầng chung. Trong khi tốc độ phát triển nhà ở dân tự xây rất lớn, nhu cầu sử dụng hạ tầng cao nhưng tốc độ cải tạo, nâng cấp hạ tầng chưa tương xứng. Do đó, TP sẽ hạn chế phát triển các dự án nhà ở tại các quận trung tâm, đồng thời khuyến khích các doanh nghiệp (DN) phát triển dự án nhà ở phải đảm bảo đồng bộ và thống nhất với cơ sở hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội; phát triển nhà ở cao tầng gắn với hệ thống giao thông ngầm, đường sắt trên cao tại khu vực trung tâm, khu vực nội thành hiện hữu.
Lo ghim hàng, thổi giá
Ông Ngô Quang Phúc, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, ủng hộ quan điểm của Sở Xây dựng. Bởi theo ông thì trên cùng một diện tích, khu chung cư cao tầng có quy mô dân số cao hơn rất nhiều lần khu nhà thấp tầng. Do vậy, áp lực dân số tạo ra do khu nhà ở cao tầng là rất lớn. Áp lực dân số sẽ tác động và ảnh hưởng đến kết cấu hạ tầng xã hội trong đó trực tiếp là cơ sở hạ tầng, bao gồm giao thông, cấp thoát nước, xử lí nước thải... và kéo theo nhu cầu về hạ tầng xã hội là trường học, y tế... Ngoài ra, khu vực lõi trung tâm là trung tâm hiện hữu hiện nay gần như đã quá tải và rất khó để quy hoạch lại để bổ sung hạ tầng nên việc không cấp mới dự án chung cư cao tầng là cần thiết.
Thành phố ưu tiên phát triển nhà ở lan tỏa theo hệ thống giao thông đô thị, nhất là tuyến metro số 1
Tuy nhiên, ông Phúc cũng lo ngại, với quy định hạn chế cấp phép dự án mới, các dự án cấp phép rồi vẫn được triển khai thì rất có thể DN đã nhận giấy phép xây dựng rồi sẽ “ghim hàng” đợi đến sau năm 2020 mới bung ra nhằm đẩy giá khi thị trường khan hàng.
Mặt khác, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn tại TP HCM cho biết DN của ông đang có nhiều quĩ đất ở các quận trung tâm, nên việc hạn chế trên sẽ tác động lớn đến kế hoạch của công ty ông bởi tiền đã bỏ vào chuyển nhượng đất là rất lớn, trong đó phần lớn là tiền vay.
“Việc đầu tư hạ tầng là trách nhiệm của nhà nước. Nếu quy định hạn chế phát triển các dự án mới đầu tư nhà ở cao tầng nếu chưa được đầu tư hệ thống hạ tầng tương ứng đến năm 2025 có khi DN sẽ đuối sức. Chưa kể việc siết cấp phép dự án mới ở các quận trung tâm có thể sẽ tạo ra cảnh khan hiếm nguồn hàng, từ đó giá nhà đất sẽ tăng cao hơn”, vị này nói.
Kiến trúc sư Nguyễn Hoài Nam phân tích, về lí thuyết thì nghe có vẻ ổn vì nếu quá tải hạ tầng thì hạn chế là điều cần thiết. Nhưng, xét về mặt thị trường, về tăng trưởng kinh tế, nhu cầu nhà ở của người dân thì không thể hạn chế toàn bộ mà chỉ nên hạn chế ở những tuyến đường huyết mạch đã có quá nhiều cao ốc, chung cư cao tầng. Hiện nay trung bình 5 năm dân số TP tăng 1 triệu người, tỉ trọng của dân số cơ học tăng thêm tại khu vực nội thành phát triển là 54,5% và ngoại thành là 42%. Dự báo từ nay đến năm 2030, TP cần khoảng 150 triệu m2 sàn nhà ở, tương đương khoảng 830.000 căn nhà, tương đương với việc TP cần phải có 946 ha để xây dựng chung cư và 850 ha để xây dựng nhà ở riêng lẻ.
"TP cần tìm giải pháp tìm kiếm nguồn vốn để đầu tư hạ tầng hoặc tạo cơ chế thông thoáng để kêu gọi DN chỉnh trang đô thị kết hợp đầu tư hạ tầng cho đồng bộ bằng hình thức xã hội hóa. Mạnh dạn cho nhà đầu tư chỉnh trang cả một khu phố, một ô phố để xây chung cư cao tầng, đưa dân lên đó ở, dành đất xây dựng hạ tầng. Có như vậy TP mới khang trang, hạ tầng mới phát triển mà không ảnh hưởng đến quyền lợi, nhu cầu chính đáng của DN, của người dân", ông Nam nêu giải pháp.
Huyền Thanh
