Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) kiến nghị cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai ngay từ giai đoạn dự án hoàn tất một số thủ tục pháp lý, thay vì phải chờ đến khi đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như quy định hiện hành. Đề xuất được kỳ vọng giúp doanh nghiệp giảm áp lực vốn, song cũng đặt ra yêu cầu về cơ chế bảo vệ người mua.

Muốn được nhận đặt cọc sớm hơn

Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), HoREA cho rằng quy định hiện hành về thời điểm được nhận tiền đặt cọc chưa phù hợp với thực tế triển khai dự án.

Theo dự thảo, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, HoREA cho rằng khi đến giai đoạn này, doanh nghiệp đã có thể ký hợp đồng mua bán và thu đợt thanh toán đầu tiên theo quy định, khiến giới hạn mức đặt cọc tối đa 5% không còn nhiều ý nghĩa trên thực tế. Vì vậy, Hiệp hội đề xuất cho phép chủ đầu tư được nhận khoản đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản khi dự án đã hoàn thành một số điều kiện pháp lý quan trọng, như được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư, có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Theo kiến nghị, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua của sản phẩm.

Doanh nghiệp cần thêm nguồn vốn trong giai đoạn chuẩn bị dự án

Lý giải đề xuất, HoREA cho biết doanh nghiệp bất động sản thường phải bỏ ra lượng vốn lớn ngay từ giai đoạn đầu để tạo lập quỹ đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính và hoàn thiện các thủ tục đầu tư, trong khi chưa được huy động vốn từ khách hàng.

Theo Hiệp hội, việc cho phép nhận một khoản đặt cọc với tỷ lệ giới hạn sẽ giúp cải thiện dòng tiền, giảm áp lực tài chính trong thời gian chờ dự án đủ điều kiện mở bán.

Ngoài yếu tố vốn, cơ chế này còn được kỳ vọng giúp chủ đầu tư đánh giá nhu cầu thị trường, từ đó điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và tiến độ triển khai phù hợp.

Đối với khách hàng, HoREA cho rằng việc đặt cọc từ sớm có thể giúp giữ chỗ và xác định mức giá trước khi dự án chính thức mở bán, hạn chế rủi ro giá tăng trong giai đoạn hoàn tất thủ tục.

Hiệp hội cũng nhận định mức đặt cọc tối đa 5% cùng yêu cầu dự án phải hoàn thành các thủ tục pháp lý quan trọng sẽ góp phần kiểm soát rủi ro cho người mua.

Chuyên gia lưu ý nguy cơ phát sinh rủi ro

Ở chiều ngược lại, nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng đề xuất này cần được xem xét thận trọng, bởi việc cho phép nhận tiền đặt cọc trước thời điểm đủ điều kiện kinh doanh có thể làm gia tăng rủi ro nếu thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ.

Theo các chuyên gia, dù dự án đã hoàn tất một số thủ tục đầu tư, quá trình hoàn thiện pháp lý vẫn có thể kéo dài hoặc phát sinh vướng mắc. Trong trường hợp dự án chậm tiến độ, khách hàng có thể phải chờ nhiều năm mới được ký hợp đồng mua bán hoặc nhận lại khoản tiền đã đặt cọc.

Bên cạnh đó, với các dự án quy mô lớn, mức đặt cọc tối đa 5% vẫn có thể giúp chủ đầu tư huy động trước hàng trăm tỷ đồng, dù dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Các chuyên gia cho rằng mục tiêu hỗ trợ doanh nghiệp cải thiện dòng tiền là cần thiết. Tuy nhiên, nếu mở rộng thời điểm được phép nhận đặt cọc, dự thảo luật cần đồng thời bổ sung các quy định về trách nhiệm hoàn trả, chế tài xử lý vi phạm và cơ chế bảo vệ quyền lợi khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết.

Đề xuất về cơ chế đặt cọc là một trong 10 nhóm kiến nghị HoREA gửi cơ quan soạn thảo trong quá trình góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), hiện đang được lấy ý kiến trước khi trình Quốc hội xem xét.