| Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 yêu cầu tạm dừng cho vay tiền đặt cọc bất động sản 4,1 triệu tỷ đồng tín dụng BĐS: "Chôn chân" vào "lướt sóng", thị trường "đóng băng" giao dịch thực |
 |
| Thị trường nhà ở Việt Nam đang bước vào một giai đoạn bản lề với nhiều thay đổi quan trọng, thiết lập một mặt bằng giá mới cao hơn đáng kể so với các chu kỳ trước |
Sự trỗi dậy của đô thị vệ tinh và chuẩn mực sống mới
Xu hướng đầu tiên và rõ nét nhất được các chuyên gia chỉ ra là sự dịch chuyển mạnh mẽ của thị trường ra khỏi khu vực trung tâm. Quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển tăng cao đã thúc đẩy cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà tìm về các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định đây sẽ là "tâm điểm đầu tư" trong giai đoạn tới. Lực đỡ cho xu hướng này chính là hệ thống hạ tầng giao thông kết nối, với các tuyến đường vành đai, cao tốc và metro đang được đẩy nhanh hoàn thiện. Báo cáo của BHS Group cũng củng cố nhận định này khi chỉ ra nguồn cung mới trong quý IV/2025 sẽ tập trung mạnh ở các khu vực như Gia Lâm, Việt Hưng, Phúc Lợi, Hà Đông (Hà Nội) hay Lái Thiêu, Tân Đông Hiệp (các khu vực lân cận TP.HCM).
Tại TP.HCM, đại diện JLL cho rằng, trong bối cảnh sáp nhập địa giới hành chính, các địa phương vệ tinh như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) sẽ nhận được nhiều sự chú ý. Giới đầu tư và người mua kỳ vọng các khu vực này sẽ được đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông và công trình công cộng, nhằm kết nối và phát triển kinh tế vùng sau sáp nhập. Tương tự, bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cũng chỉ ra rằng phân khúc căn hộ cao cấp tại Hà Nội sẽ phân bố đa dạng ở cả nội thành và ngoại thành, tại các khu vực mới như Long Biên, Đông Anh.
Song hành với sự dịch chuyển về không gian là sự thay đổi trong yêu cầu về chất lượng sống. Đây chính là xu hướng thứ hai. Người mua nhà ngày càng coi trọng các yếu tố xanh và bền vững. Ông David Jackson cho biết, không gian sống gần gũi thiên nhiên, các giải pháp tiết kiệm năng lượng và hệ thống tiện ích nội khu toàn diện đang trở thành tiêu chí quan trọng.
Cùng với đó, thị trường cũng chứng kiến sự "lên ngôi" của các loại hình căn hộ đa năng và linh hoạt. Các mô hình như căn hộ studio, dual-key (hai chìa khóa) hay căn hộ kết hợp giữa ở và làm việc (work-live) được dự báo sẽ thu hút sự quan tâm, phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong lối sống của giới trẻ và các chuyên gia quốc tế sau các biến động xã hội.
Công nghệ và pháp lý: "Bộ lọc" sàng lọc thị trường
Xu hướng thứ ba đang định hình lại thị trường nhà ở là việc ứng dụng công nghệ và quản lý thông minh, vốn không còn là yếu tố cộng thêm mà đang dần trở thành chuẩn mực mới. Theo ông David Jackson, những dự án ứng dụng PropTech, IoT (Internet vạn vật), hay các hệ thống quản lý tòa nhà thông minh sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn. Các giải pháp này không chỉ giúp nâng cao trải nghiệm và sự tiện lợi cho cư dân mà còn trực tiếp góp phần làm tăng giá trị của sản phẩm trên thị trường thứ cấp.
Nếu công nghệ là yếu tố nâng tầm giá trị, thì pháp lý chính là xu hướng thứ tư, đóng vai trò như một "bộ lọc" quan trọng để sàng lọc thị trường. Trong bối cảnh chu kỳ mới, nhu cầu ở thực chiếm tỷ trọng lớn và yếu tố đầu tư dần trở nên chọn lọc hơn. Người mua nhà, đặc biệt sau giai đoạn thị trường trầm lắng, đã thận trọng hơn rất nhiều.
Một điểm dễ nhận thấy là khách hàng có xu hướng rõ rệt trong việc lựa chọn các sản phẩm của những chủ đầu tư lớn, có uy tín và đảm bảo về chất lượng bàn giao. Các chuyên gia đồng loạt nhấn mạnh, những dự án sở hữu vị trí trung tâm, hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục ghi nhận thanh khoản ổn định. Ngược lại, các dự án ở vị trí quá xa, thiếu tiện ích, giá bán vượt xa khả năng chi trả của số đông hoặc vướng mắc về pháp lý sẽ rất khó duy trì sức hấp dẫn, không còn được thị trường quan tâm.
Khung pháp lý và các chính sách quản lý mới cũng là một yếu tố trọng yếu. Việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026, cùng các quy định liên quan đến thuế và thủ tục hành chính, được dự báo sẽ tác động trực tiếp đến chi phí phát triển dự án và cuối cùng là giá bán căn hộ. Trong bối cảnh đó, chỉ những dự án minh bạch, tuân thủ quy hoạch mới có thể dễ dàng tiếp cận dòng vốn đầu tư cũng như chiếm được lòng tin của khách hàng.
Các chuyên gia dự báo, dù thị trường có thể diễn biến theo các kịch bản khác nhau – từ phục hồi chậm, ổn định đến phục hồi mạnh từ năm 2026 khi pháp lý được tháo gỡ – thì thách thức vẫn hiện hữu. Điều này đòi hỏi cả nhà phát triển dự án lẫn người mua đều cần thận trọng, ưu tiên các dự án có chất lượng và giá trị sử dụng thực.
 Bộ Xây dựng đề xuất siết cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi |
 Đề xuất 'siết' tín dụng bất động sản: Các chuyên gia nói gì? |
