Thị trường được “gắn mã” để minh bạch và siết quản lý thuế

Theo Nghị định 357/2025 của Chính phủ, có hiệu lực từ 1/3/2026, mỗi căn nhà và bất động sản trong công trình xây dựng sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Cấu trúc mã gồm: mã định danh thửa đất – mã thông tin dự án, công trình – định danh địa điểm (nếu có) – loại sản phẩm bất động sản.

Hệ thống dữ liệu quốc gia sẽ quản lý đầy đủ thông tin về pháp lý, giá cả và lịch sử giao dịch của từng tài sản. Thay vì tồn tại ở nhiều hệ thống rời rạc, thống kê thủ công và thiếu đồng bộ như trước đây, toàn bộ dữ liệu được xây dựng, quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Bộ Xây dựng là đơn vị chịu trách nhiệm xây dựng, quản lý và sử dụng dữ liệu trên phạm vi toàn quốc; các tổ chức, cá nhân liên quan được cấp quyền truy cập theo phân quyền để khởi tạo, cập nhật, chia sẻ và tra cứu thông tin.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định việc tích hợp dữ liệu bất động sản vào cơ sở dữ liệu quốc gia và xây dựng mã định danh riêng cho từng tài sản là bước tiến mang tính cấu trúc đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Theo ông, đây không chỉ là thay đổi kỹ thuật mà còn là nền tảng để triển khai hiệu quả Luật Đất đai mới, đặc biệt trong các lĩnh vực định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch.

Trong nhiều năm qua, ngay cả các đơn vị tư vấn quốc tế cũng gặp khó khăn khi duy trì hệ thống dữ liệu nhất quán giữa các địa phương. Sự phân mảnh thông tin khiến việc theo dõi giá chuyển nhượng thực tế, đối chiếu pháp lý và đánh giá biến động thị trường gặp nhiều hạn chế. Một cơ sở dữ liệu quốc gia tập trung, bao gồm thông tin về thửa đất, căn hộ, giá giao dịch và lịch sử sở hữu, sẽ giúp thu hẹp khoảng cách thông tin giữa trung ương và địa phương, đồng thời tăng cường khả năng theo dõi thị trường theo thời gian thực.

Theo ông Powell, khi mọi giao dịch được đăng ký và ghi nhận đầy đủ theo mã số tài sản, cơ quan quản lý có thể theo dõi sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế. Điều này góp phần hạn chế tình trạng kê khai giá thấp, thu hẹp khoảng cách giữa giá thị trường và giá kê khai, từ đó cải thiện hiệu quả thu ngân sách và tạo cơ sở xây dựng bảng giá đất sát thực tế hơn.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho rằng việc định danh tài sản sẽ tạo nền tảng hình thành cơ sở dữ liệu “sạch” trên phạm vi toàn quốc. Khi mỗi bất động sản có một mã số thống nhất, dữ liệu không còn bị chia cắt giữa các địa phương, qua đó nâng cao hiệu quả quản lý thuế và hạn chế thất thu ngân sách.

Bên cạnh mục tiêu quản lý thuế, hệ thống mã định danh còn được ví như thiết lập “hồ sơ điện tử” cho mỗi bất động sản. Mọi biến động về chủ sở hữu, tình trạng thế chấp, thay đổi quy hoạch hay nghĩa vụ tài chính đều được cập nhật và lưu trữ theo một mã số duy nhất. Với các tổ chức tài chính, ngân hàng và quỹ đầu tư, dữ liệu xác thực và liên thông sẽ rút ngắn quá trình thẩm định tài sản, định giá rủi ro và xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn. Khi độ tin cậy dữ liệu được nâng cao, chi phí giao dịch có thể giảm và niềm tin thị trường được củng cố.

Ở góc độ phát triển đô thị, dữ liệu minh bạch còn góp phần định hướng dòng vốn về những khu vực có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện và tiềm năng khai thác rõ ràng. Theo các chuyên gia, khi lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý và dữ liệu quy hoạch được chuẩn hóa, dễ tiếp cận, nhà đầu tư sẽ có thêm cơ sở đối chiếu và đánh giá giá trị tài sản dựa trên nền tảng thực tế, thay vì phụ thuộc vào thông tin truyền miệng hay kỳ vọng ngắn hạn.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận xét, việc bắt buộc định danh từ 1/3/2026 có thể đánh dấu sự chuyển dịch từ thị trường dựa trên kỳ vọng sang thị trường dựa trên giá trị. Trong môi trường thông tin bất cân xứng, các đợt tăng giá dựa trên tin đồn dễ hình thành. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và công khai theo mã định danh, quyết định đầu tư sẽ thận trọng hơn, hướng tới dài hạn và bền vững hơn.

Tác động đến tâm lý nhà đầu tư và yêu cầu triển khai đồng bộ

Dù được đánh giá là bước đi nền tảng để minh bạch hóa thị trường, quy định mới cũng có thể tạo ra tác động tâm lý nhất định trong ngắn hạn, đặc biệt với nhóm đầu tư lướt sóng.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy hơn 75% giao dịch nhà ở trong năm 2025 đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên; trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Khi mọi tài sản và giao dịch đều được định danh, ghi nhận và truy xuất theo mã số thống nhất, nhóm đầu tư ngắn hạn có thể trở nên thận trọng hơn khi xuống tiền, từ đó dẫn đến nguy cơ giảm thanh khoản cục bộ ở một số phân khúc.

Theo ông Matthew Powell, minh bạch hóa dữ liệu không chỉ tác động tới quản lý thuế mà còn có thể định hướng lại hành vi thị trường. Thông tin chưa đồng bộ và bất cân xứng dữ liệu thường tạo điều kiện cho các đợt tăng giá mang tính tâm lý và đầu cơ ngắn hạn. Khi lịch sử giao dịch và tình trạng pháp lý được chuẩn hóa, việc “thổi giá” dựa trên kỳ vọng thiếu cơ sở sẽ khó duy trì.

Ở chiều ngược lại, với người mua ở thực và nhà đầu tư trung – dài hạn, việc dự án được cập nhật công khai trên hệ thống thông tin sẽ giúp gia tăng mức độ tin cậy và giảm rủi ro pháp lý. Người mua có thể chủ động kiểm tra tình trạng tài sản trước khi quyết định giao dịch, đặc biệt ở phân khúc nhà ở đô thị – nơi thị trường thứ cấp diễn ra sôi động và có nhiều chủ thể tham gia.

TS. Cấn Văn Lực lưu ý, bên cạnh lợi ích dài hạn, thách thức triển khai là không nhỏ. Hàng triệu hồ sơ đất đai cũ vẫn tồn tại dưới dạng giấy tờ, thông tin thiếu cập nhật hoặc chưa đồng bộ giữa các cơ quan. Quá trình số hóa, làm sạch dữ liệu và chuẩn hóa thông tin đòi hỏi nguồn lực lớn cùng tiêu chuẩn kỹ thuật thống nhất.

Vấn đề bảo mật và quyền riêng tư cũng cần được đặt lên hàng đầu. Minh bạch không đồng nghĩa với công khai mọi dữ liệu nhạy cảm. Hệ thống phải có cơ chế phân quyền truy cập rõ ràng, bảo đảm an toàn thông tin cho người dân và doanh nghiệp.

Để chính sách phát huy hiệu quả, các chuyên gia khuyến nghị cần có hướng dẫn chi tiết cho người dân về thủ tục gắn mã định danh và trách nhiệm cung cấp thông tin. Đồng thời, việc kết nối liên thông giữa cơ quan quản lý xây dựng, cơ quan thuế, công chứng và đăng ký đất đai phải được thực hiện chặt chẽ, tránh phân mảnh, chồng chéo hoặc trùng lặp dữ liệu gây phiền hà và tốn kém.

Từ mốc 1/3/2026, thị trường bất động sản Việt Nam chính thức bước vào giai đoạn vận hành dựa trên nền tảng dữ liệu số. Việc chuẩn hóa và định danh tài sản không chỉ giúp tăng cường kỷ luật thị trường, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước mà còn tạo tiền đề để bất động sản tiệm cận thông lệ quốc tế. Trong dài hạn, khi dữ liệu trở thành “hạ tầng mềm” của thị trường, niềm tin sẽ được củng cố, chi phí giao dịch giảm và nguồn lực được phân bổ hiệu quả hơn, hướng tới một thị trường minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững.