Cần điều chỉnh bảng giá đất để tránh thất thu thuế trong chuyển nhượng bất động sản

Cần điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thị trường để tránh thất thu thuế trong chuyển nhượng bất động sản

Luật Quản lý thuế đã quy định rõ, hành vi kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm mục đích giảm số thuế phải nộp là trốn thuế. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, không ít người mua và người bán "bắt tay nhau" để ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế nhằm mục đích trốn thuế. Hành vi này diễn ra khá phổ biến trên thị trường bất động sản trong một thời gian dài, khiến ngân sách nhà nước thất thu, đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý.

Nhiều chuyên gia cho rằng, công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn, do liên quan đến rất nhiều Luật cũng như nhiều cơ quan ban ngành. Mặc dù Tổng cục Thuế đã nhận được báo cáo của một số địa phương về việc đã chuyển hồ sơ qua cơ quan cảnh sát điều tra, nhưng cơ quan điều tra lại chuyển lại cho cơ quan Thuế để xử lý hành chính vì không đủ căn cứ xác định hành vi trốn thuế. Và quan trọng là cơ quan thuế không có chức năng điều tra, nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn.

Ngoài ra, công cụ kiểm soát mà cơ quan thuế đang áp dụng là mức giá hợp đồng không được thấp hơn mức giá khung được Ủy ban Nhân dân tỉnh quy định dựa trên khung giá do Chính phủ ban hành, tuy nhiên mức giá này lại thấp hơn nhiều so với mức giá thực trên thị trường, do đó không có tác dụng trong việc ngăn chặn trốn thuế.

Bàn về vấn đề này, Đại biểu Hoàng Văn Cường, Đoàn ĐBQH Tp. Hà Nội cho rằng nguyên nhân sâu xa của thất thu thuế là bởi có những lỗ hổng trong khung pháp lý. Theo đó, quy định về giá đất hiện nay không sát với giá thị trường, nên không thể làm căn cứ để cơ quan thuế khẳng định rằng giao dịch với giá đó là đúng hay không. Bên cạnh đó, cơ quan thuế chưa có quyền năng để điều tra, giao dịch hiện nay không bắt buộc phải thông qua trung gian.

Đại biểu Hoàng Văn Cường – Đoàn ĐBQH TP. Hà Nội

Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, ở nhiều nước tiên tiến trên thế giới, việc mua bán bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn bất động sản, bên thứ ba này sẽ chịu trách nhiệm về mức giá, làm thủ tục kê khai và bảo đảm thông tin. Khung pháp lý hiện nay chưa có quy định chặt chẽ trong việc bắt buộc người giao dịch phải thực hiện kê khai, nên với các trường hợp không đăng ký, không kê khai, khi có tranh chấp xảy ra sẽ rất khó khăn để giải quyết.

Đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, tuy khuôn khổ pháp luật còn đang thiếu, nhưng không phải là không có cơ sở để yêu cầu người dân thực hiện đúng công việc kê khai giao dịch. Cùng với đó, đại biểu cho rằng sự vào cuộc quyết liệt, phối hợp đồng bộ giữa cơ quan điều tra, ngân hàng, các tổ chức xã hội, trong việc xác minh giá trị giao dịch chuyển nhượng bất động sản sẽ giúp ngăn chặn hành vi trốn thuế, đồng thời qua đó cũng sẽ tạo ra tính răn đe, nâng cao ý thức và thay đổi hành vi của người tham gia giao dịch bất động sản. Đồng thời, việc siết chặt quản lý này cũng sẽ làm hạn chế tình trạng cò mồi, tung tin ảo đẩy giá đất gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Nhìn về các giải pháp căn cơ dài hạn hơn, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng cần thay đổi một số nội dung trong Luật Đất đai. Theo đó, bảng giá đất nhà nước công bố phải sát với giá thị trường, ngoài ra, khi đăng ký đất đai, bất động sản, thì không chỉ đăng ký hiện vật, mà còn đăng ký cả giá trị của bất động sản đó. Bất kể giao dịch nào cũng cần đăng ký ngay, nếu không đăng ký sẽ không nhận được sự bảo hộ cho quan hệ giao dịch đó.

Đồng thời, cần có quy định buộc giao dịch bất động sản phải tiến hành thông qua một trung gian, như sàn giao dịch, để giúp giao dịch đó lành mạnh, tránh rủi ro cho những người tham gia, giúp cơ quan quản lý có được chính xác thông tin. Đại biểu cũng cho rằng, giao dịch bất động sản có giá trị lớn, nên cần giao dịch không dùng tiền mặt, để vừa đảm bảo an toàn, vừa giúp ngân hàng kiểm soát được dòng tiền.

Chuyên gia kinh tế, TS.Đinh Thế Hiển

Cùng quan điểm với đại biểu Hoàng Văn Cường, Cục trưởng Cục Thuế TP. HCM Lê Duy Minh cho rằng việc nhân hệ số trên bảng giá đất để tính thuế cho phù hợp với giá thị trường chính là chìa khóa để giải quyết vấn đề nan giải này. Cục trưởng Cục Thuế TP. HCM cho biết, để tránh thất thu cho ngân sách nhà nước, Cục Thuế TP.HCM đang tập trung xây dựng giải pháp thu thuế chuyển nhượng bất động sản sát với giá thị trường.

Hiện nay, mức giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá thị trường 6-8 lần. Nhiều giao dịch bằng tiền mặt nên cơ quan thuế rất khó kiểm soát. Cục Thuế TP.HCM đang trình để xin ý kiến của UBND thành phố, xin một hệ số nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Hệ số cụ thể từng quận, huyện nên tùy vào mức giá ở bảng giá đất so với thực tế để điều chỉnh cho phù hợp. Hệ số này được nhân với đơn giá trong bảng giá đất cơ bản của thành phố để ra một mức giá sàn. Nếu người dân khai giá giao dịch từ mức giá này trở lên thì cơ quan thuế chấp nhận, nếu khai dưới mức giá này sẽ tính toán lại.

Chia sẻ quan điểm trên, Luật sư Nguyễn Đức Nghĩa, Giám đốc Trung tâm hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa thuộc Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM cho biết, việc người dân kê khai đóng thuế với giá giao dịch bất động sản thấp hơn thực tế làm xói mòn cơ sở tính thuế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Luật sư Nguyễn Đức Nghĩa đề nghị điều chỉnh giá bồi thường, giải tỏa tiệm cận giá thị trường để khuyến khích người dân kê khai đúng giá, tránh tình trạng “trốn giá”. Theo Luật sư, UBND cấp tỉnh cần xác định rõ giá thị trường, cập nhật giá quy định hằng năm tương xứng với giá thị trường.

Cho ý kiến về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển bày tỏ quan điểm ủng hộ biện pháp bắt buộc thanh toán các giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua ngân hàng. Theo TS. Đinh Thế Hiển, bất động sản là tài sản đặc biệt, có giá trị lớn nên quy định này cần sớm ban hành để chống thất thu thuế.

Ở nhiều nước tiên tiến, giao dịch bất động sản chỉ được thực hiện thông qua đơn vị môi giới được cấp phép và mọi thanh toán đều phải qua ngân hàng. TS. Đinh Thế Hiển cho rằng cần có sự phối hợp đồng bộ, thống nhất giữa các cơ quan liên quan như Sở Tài nguyên và Môi trường khi thực hiện thủ tục sang tên sở hữu thì phải yêu cầu có giấy xác nhận thanh toán từ ngân hàng hoặc người mua phải có giấy xác nhận từ ngân hàng thì mới được nhận bản chính sổ hồng./.