Ở Chicago, Mỹ, Dominic Kosteris vừa làm giáo viên Lịch sử trung học vừa xây dựng danh mục bất động sản cho thuê gồm 64 căn nhà. Trong một cuộc phỏng vấn báo chí vào năm 2023, ông cho biết việc cho thuê nhà mang lại tới 45.000 USD (khoảng 1,17 tỷ đồng) lợi nhuận mỗi tháng sau khi thanh toán các khoản chi phí liên quan.

Dù nguồn thu từ bất động sản đã vượt thu nhập từ công việc giảng dạy từ nhiều năm trước, ông vẫn tiếp tục đứng lớp toàn thời gian.

Bắt đầu từ thói quen tiết kiệm

Theo lời Kosteris, khi mới 2 tuổi, cha mẹ đưa ông rời Anh sang Mỹ định cư. Ông làm giao báo từ năm lớp 8.

Sau khi tốt nghiệp Đại học Bang Chicago năm 1991 mà không có khoản nợ sinh viên, Kosteris tiếp tục sống cùng cha mẹ trong một thời gian. Khi đó, ông vừa đi dạy vừa làm thêm tại một cửa hàng tạp hóa rồi tích lũy tiền để mua bất động sản đầu tiên.

Năm 1996, khi 28 tuổi, ông dùng tiền tiết kiệm để mua một căn nhà phố 2 phòng ngủ tại Chicago với giá 53.000 USD (khoảng 1,38 tỷ đồng). Khoản thanh toán hàng tháng, bao gồm tiền thế chấp là khoảng 335 USD (hơn 8 triệu đồng), trong khi giá thuê những căn nhà tương tự trong khu vực khi đó khoảng 750 USD (hơn 19 triệu đồng).

Khoản chênh lệch này khiến Kosteris bắt đầu tính đến khả năng đầu tư bất động sản cho thuê. Một năm sau, ông mua một căn nhà để cho thuê với giá 59.000 USD (hơn 1,5 tỷ đồng) và trả trước 10%. Sau khi tìm được người thuê, ông cho biết khoản tiền còn lại mỗi tháng khoảng 500 USD (gần 13 triệu đồng).

Từ thương vụ đầu tiên, Kosteris tiếp tục mua thêm các bất động sản khác. Ông cho biết mình cũng tìm hiểu về lĩnh vực này từ một người hàng xóm của cha mẹ, vốn là nhà đầu tư bất động sản.

Trong những năm 2000, khi giá bất động sản tăng, Kosteris giảm tốc độ mua vào vì cho rằng nhiều thương vụ không còn phù hợp với tiêu chí tài chính của mình. Việc hạn chế mua trong giai đoạn này giúp ông tiếp tục tích lũy tiền mặt.

Khi thị trường bất động sản Mỹ rơi vào khủng hoảng năm 2008, giá nhà giảm mạnh và Kosteris bắt đầu tăng tốc mua vào. Thương vụ đầu tiên của ông trong giai đoạn này diễn ra vào tháng 3/2008: một căn nhà được chào bán với giá 55.000 USD (hơn 1,4 tỷ đồng) nhưng cuối cùng ông mua với giá 45.000 USD (khoảng 1,16 tỷ đồng).

Sau đó, ông mua khoảng 4 căn nhà mỗi năm. Kosteris mô tả thời điểm này giống như “một đứa trẻ đứng trong cửa hàng kẹo” vì có nhiều bất động sản được bán với mức giá mà ông cho là phù hợp với tiêu chí đầu tư.

Đến năm 2010, thu nhập từ danh mục bất động sản của ông đã vượt tiền lương từ công việc toàn thời gian. Tuy nhiên, Kosteris vẫn tiếp tục giảng dạy.

Chỉ mua khi bất động sản tạo ra dòng tiền

Kosteris cho biết dòng tiền là tiêu chí quan trọng khi ông xem xét một bất động sản. Khi mới bắt đầu, ông đặt mục tiêu mỗi căn nhà phải tạo ra ít nhất 300 USD (hơn 7,7 triệu đồng) dòng tiền mỗi tháng sau khi trừ các khoản chi phí. Về sau, mức tối thiểu được nâng lên 600 USD (hơn 15,5 triệu đồng).

Theo cách tính của Kosteris, tiền thuê phải đủ trang trải các khoản như tiền gốc và lãi vay, bảo hiểm, thuế bất động sản, tiền nước cùng các chi phí khác, còn lại khoản tiền tối thiểu mà ông đặt ra. Ông cho rằng, trước khi mua một căn nhà, nhà đầu tư cần tính toán giá mua, chi phí sửa chữa và khoản thu nhập có thể tạo ra sau khi trừ các chi phí hàng tháng.

Với số lượng bất động sản ngày càng tăng, Kosteris cũng tìm cách giảm thời gian quản lý. Thay vì trực tiếp thu tiền thuê từ từng người, ông sử dụng các ứng dụng để thực hiện một số công việc. Ông không thuê một công ty quản lý bất động sản, vợ ông - bà Maria, hỗ trợ một phần công việc kinh doanh. Theo thông tin ông chia sẻ năm 2023, ông dành khoảng 7 giờ mỗi tuần để quản lý danh mục.

Việc quản lý nhiều căn nhà cũng đi kèm những tình huống phát sinh trong quá trình cho thuê. Kosteris cho biết phải xử lý nhiều trường hợp khác nhau từ phía người thuê. Ông từng nói rằng nếu một người thuê chỉ thiếu một khoản tiền nhỏ trong tiền thuê nhà, ông có thể hỗ trợ họ thay vì quá chú trọng đến khoản thiếu hụt đó.

Chỉ tính đến năm 2023, Kosteris sở hữu 64 căn nhà cho thuê, trong đó 25 căn đã được thanh toán hoàn toàn. Ông cho biết danh mục này mang lại tới 45.000 USD lợi nhuận mỗi tháng sau khi đã thanh toán các khoản thế chấp và chi phí liên quan, tương đương hơn 500.000 USD (gần 13 tỷ đồng) mỗi năm nếu không tái đầu tư.

Một số hồ sơ công khai tại Chicago cũng ghi nhận tên Domenicos Kosteris trong các dữ liệu liên quan đến bất động sản và chương trình nhà ở của thành phố. Báo cáo của Chicago Low Income Housing Trust Fund năm 2023 liệt kê nhiều bất động sản đứng tên Kosteris hoặc các pháp nhân liên quan tại khu vực South Shore và Woodlawn. Những dữ liệu này cho thấy hoạt động sở hữu và cho thuê bất động sản của ông được phản ánh trong hồ sơ công khai, dù không thể dùng riêng các hồ sơ này để xác định chính xác tổng số 64 căn nhà.

Trong lĩnh vực giáo dục, hồ sơ của Chicago Public Schools cũng ghi nhận Domenicos Kosteris là giáo viên tại Gwendolyn Brooks College Preparatory Academy. Danh sách nhân sự của hệ thống trường công Chicago năm 2010 ghi ông ở vị trí giáo viên chính thức; hồ sơ năm 2013 tiếp tục ghi tên ông tại trường này.

Một tài liệu của Illinois State Board of Education năm 2004 cũng ghi nhận tên Domenicos Kosteris trong hồ sơ của Hội đồng Chứng nhận giáo viên bang Illinois.

Theo Kosteris, đến năm 2023, thu nhập từ bất động sản đã khiến ông về cơ bản không còn phải tiếp tục công việc để trang trải cuộc sống. Tuy nhiên, ông vẫn giảng dạy Lịch sử trung học toàn thời gian.

Ông cho biết mình tiếp tục công việc vì yêu thích giảng dạy. Kosteris cũng nói nếu nghỉ hưu vào thời điểm đó, khoản lương hưu của ông sẽ phải chịu thuế.

Khi đại dịch COVID-19 xảy ra, Kosteris tiếp tục tăng hoạt động mua bất động sản trong bối cảnh lãi suất thế chấp tại Mỹ giảm mạnh. Ông cho biết nhiều căn nhà trong danh mục lúc đó đã gần hoặc hoàn toàn trả hết nợ, trong khi lãi suất giảm và một số cơ hội mua nhà xuất hiện.

Tại thời điểm được phỏng vấn năm 2023, Kosteris đặt mục tiêu nâng số lượng bất động sản từ 64 lên 80 căn trong năm đó và hướng tới 100 căn vào năm 2025, cũng là thời điểm ông dự kiến nghỉ hưu.

Đây là những mục tiêu được ông đưa ra tại thời điểm phỏng vấn, không phải số lượng bất động sản đã đạt được sau đó. Hiện không có nguồn chính thống đủ rõ để xác nhận ông đã đạt các mốc 80 hay 100 căn như kế hoạch.