Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 yêu cầu tạm dừng cho vay tiền đặt cọc bất động sản

Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 đã ban hành một văn bản chỉ đạo quyết liệt, yêu cầu các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM và Đồng Nai phải ngay lập tức có những hành động cụ thể để quản trị rủi ro.

Nhận diện chuỗi rủi ro pháp lý, tín dụng và ảnh hưởng thương hiệu

Thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 (phụ trách địa bàn TP.HCM và Đồng Nai) liên tục ghi nhận những phản ánh, thậm chí là đơn thư bức xúc từ người dân liên quan đến việc các ngân hàng thương mại cấp tín dụng cho vay tiền đặt cọc mua bất động sản. Điểm chung của các khoản vay này là đều dựa trên cơ sở pháp lý là các “Văn bản thỏa thuận” được ký kết giữa người mua và các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản, thay vì hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư.

Từ thực tế xử lý các phản ánh này và thông tin thu thập từ các cơ quan chức năng, NHNN Khu vực 2 đã chính thức nhận định rằng mô hình cho vay này đang tiềm ẩn một chuỗi rủi ro liên hoàn, có khả năng tác động tiêu cực đến an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng.

Rủi ro lớn nhất và mang tính khởi nguồn chính là rủi ro về pháp lý. Một minh chứng điển hình là bản án (hiện chưa có hiệu lực pháp luật do đang trong quá trình kháng cáo) của Tòa án nhân dân Khu vực 7 (TP.HCM) đã chỉ ra rằng nội dung trong một số “Văn bản thỏa thuận” về tiền đặt cọc, tiến độ và phương thức thanh toán là trái với quy định pháp luật, vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự 2015. Phán quyết sơ bộ này đã tuyên các văn bản thỏa thuận dạng này là vô hiệu. Điều này tạo ra một tiền lệ nguy hiểm: nếu ngân hàng giải ngân vốn vay dựa trên một hợp đồng bị xem là vô hiệu, khoản vay đó ngay lập tức mất đi cơ sở pháp lý vững chắc, dẫn đến nguy cơ không thể thu hồi nợ và gặp bế tắc trong việc xử lý tài sản bảo đảm.

Những cảnh báo này càng trở nên có cơ sở khi các cơ quan quản lý nhà nước khác cũng vào cuộc. Ngày 7/10/2025, Sở Xây dựng TP.HCM đã ra quyết định xử phạt một công ty tư vấn, môi giới vì hành vi kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện. Cùng lúc, Sở này cũng ban hành thông báo số 11410/TB-SXD-QLN&TTBĐS, yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản không được ủy quyền cho bên thứ ba ký hợp đồng đặt cọc, mua bán đối với các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để kinh doanh. Trước đó, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận (cũ) cũng đã có văn bản chấn chỉnh, yêu cầu chủ đầu tư và đơn vị môi giới không được huy động vốn dưới các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch.

Từ những lỗ hổng pháp lý này, rủi ro tín dụng trực tiếp phát sinh và đe dọa đến sức khỏe tài chính của ngân hàng. Việc giải ngân cho khách hàng để chuyển tiền cọc cho đơn vị môi giới thực chất là một giao dịch có độ rủi ro cao, phụ thuộc hoàn toàn vào số phận của dự án. Nếu dự án bị đình trệ, vướng pháp lý hoặc không thể triển khai, dòng tiền của người vay sẽ bị ảnh hưởng, khả năng trả nợ suy giảm, và ngân hàng phải đối mặt với nguy cơ mất vốn. Rủi ro này càng nhân lên khi ngân hàng không thẩm định kỹ lưỡng năng lực tài chính của đơn vị môi giới, hoặc không có cơ chế kiểm soát dòng tiền để đảm bảo khoản đặt cọc có thể được hoàn trả cho người mua khi có sự cố. Hậu quả nhãn tiền là nợ xấu gia tăng, chi phí xử lý nợ phình to, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả kinh doanh và an toàn tài chính.

Cuối cùng, khi các tranh chấp xảy ra, rủi ro về uy tín là điều không thể tránh khỏi. Người mua nhà, trong vai trò là nạn nhân, thường có xu hướng cho rằng ngân hàng đã “phối hợp” hoặc “tiếp tay” cho các hành vi sai phạm của đơn vị môi giới. Thực tế đã chứng kiến nhiều vụ việc người dân tập trung đông người tại trụ sở ngân hàng để đòi lại tiền, gây mất an ninh trật tự và tạo ra hình ảnh tiêu cực, làm xói mòn nghiêm trọng thương hiệu và hình ảnh mà ngân hàng đã dày công xây dựng. Nếu tình trạng này lan rộng, nó có thể tác động đến niềm tin của cả cộng đồng khách hàng và nhà đầu tư đối với toàn hệ thống.

Tạm dừng cho vay và siết chặt quy trình kiểm soát

Trước những rủi ro đa tầng và có hệ thống đã được nhận diện, Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 đã ban hành một văn bản chỉ đạo quyết liệt, yêu cầu các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM và Đồng Nai phải ngay lập tức có những hành động cụ thể để quản trị rủi ro.

Biện pháp mạnh mẽ và cấp bách nhất là yêu cầu các ngân hàng tạm dừng việc cấp tín dụng mới cho khách hàng với mục đích thanh toán tiền đặt cọc bất động sản thông qua các “Văn bản thỏa thuận” hoặc các hình thức hợp đồng tương tự. Lệnh tạm dừng này sẽ có hiệu lực cho đến khi có kết luận chính thức từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tính hợp pháp của các loại văn bản này, nhằm ngăn chặn rủi ro phát sinh thêm.

Đối với các khoản tín dụng đã giải ngân, NHNN Khu vực 2 yêu cầu các ngân hàng phải chủ động rà soát lại toàn bộ danh mục. Các ngân hàng cần theo dõi sát sao diễn biến và kết luận cuối cùng từ các cơ quan chức năng như tòa án, sở xây dựng liên quan đến các dự án mà mình đang tài trợ. Từ đó, kịp thời xây dựng các kịch bản xử lý phù hợp, tránh để phát sinh tranh chấp kéo dài và phức tạp với khách hàng. Đồng thời, các tổ chức tín dụng phải chủ động thiết lập kênh đối thoại, làm việc trực tiếp với người vay, đơn vị tư vấn, môi giới và cả chủ đầu tư dự án để cùng tìm kiếm phương án giải quyết, đặt mục tiêu bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng lên hàng đầu và hạn chế tối đa nguy cơ khiếu nại, khiếu kiện tập thể.

Trong trường hợp trong tương lai, các “Văn bản thỏa thuận” này được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là hợp pháp và các ngân hàng được phép cho vay trở lại, NHNN Khu vực 2 cũng đặt ra những điều kiện tiên quyết. Theo đó, các ngân hàng chỉ được phép triển khai sản phẩm cho vay này khi và chỉ khi đã xây dựng được một quy trình nội bộ chặt chẽ về thẩm định, kiểm soát và quản lý rủi ro.

Quy trình này bắt buộc phải bao gồm các nội dung cốt lõi sau:

Minh bạch thông tin: Ngân hàng phải có trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ và đưa ra khuyến nghị rõ ràng cho khách hàng về tất cả rủi ro tiềm ẩn khi vay vốn để đặt cọc cho một dự án chưa hoàn thiện về mặt pháp lý.

Nâng cao nhận thức khách hàng: Yêu cầu và hướng dẫn khách hàng tự mình tìm hiểu kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của dự án, năng lực của chủ đầu tư và đơn vị môi giới trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Cơ chế bảo vệ dòng tiền: Đây là yêu cầu đặc biệt quan trọng. Ngân hàng phải giải thích và đề nghị khách hàng đàm phán để đưa điều khoản phong tỏa số tiền đặt cọc vào nội dung của “Văn bản thỏa thuận” và Hợp đồng cấp tín dụng. Cơ chế này đảm bảo tiền giải ngân sẽ được giữ tại một tài khoản tạm khóa và chỉ được giải ngân cho đơn vị môi giới khi các điều kiện đã thỏa thuận được đáp ứng. Điều này giúp đảm bảo tiền được sử dụng đúng mục đích và quan trọng hơn là có thể thu hồi lại nếu bên môi giới vi phạm cam kết, từ đó ngăn chặn tận gốc các tranh chấp như hiện nay.

Cuối cùng, NHNN Khu vực 2 cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại phải thường xuyên và kịp thời báo cáo những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện các chỉ đạo này để cơ quan quản lý có thể đưa ra những hướng dẫn xử lý phù hợp, đảm bảo sự vận hành an toàn và minh bạch của thị trường.

Quy định mới về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Giá bất động sản tăng phi mã tới 44%: Dòng tiền đang đổ về đâu và thị trường sẽ đi về đâu?