Những ngày cuối tháng 8, thị trường tín dụng bất động sản ghi nhận một diễn biến đáng chú ý khi một số ngân hàng bắt đầu điều chỉnh chính sách theo hướng hỗ trợ khách hàng vay mua nhà. Các chương trình mới tập trung vào giảm lãi suất, kéo dài thời gian cố định lãi suất hoặc thu hẹp biên độ, trong bối cảnh mặt bằng lãi vay những tháng đầu năm liên tục tăng.

Từ đầu năm đến nay, chênh lệch giữa tốc độ tăng trưởng huy động vốn và tín dụng ở mức cao đã tạo áp lực lên mặt bằng lãi suất của hệ thống ngân hàng. Lãi suất tiết kiệm theo biểu niêm yết cao nhất có thể lên tới 7,5%/năm; nếu tính thêm các khoản thỏa thuận, cộng ưu đãi, lãi suất huy động thực tế tại một số trường hợp có thể đạt khoảng 9,4%/năm.

Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà bình quân đã tiến sát 11%/năm. Với những khách hàng đang có khoản vay chuẩn bị hết thời gian ưu đãi, áp lực còn lớn hơn khi lãi suất chuyển sang thả nổi có thể lên tới 12-15%/năm.

Trong bối cảnh đó, việc một số ngân hàng bắt đầu đưa ra các chương trình vay mua nhà với mức ưu đãi tốt hơn đang tạo thêm lựa chọn cho người có nhu cầu mua bất động sản. Mới đây, Vietcombank triển khai chương trình cho vay mua nhà tại các dự án bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, với tổng quy mô 20.000 tỷ đồng.

Theo chương trình, khách hàng cá nhân có thể được hưởng mức lãi suất ưu đãi thấp hơn tới 1%/năm so với lãi suất cho vay bất động sản thông thường. Thời hạn vay tối đa lên tới 35 năm, trong khi hạn mức cho vay có thể đạt 100% giá trị căn nhà, tùy điều kiện cụ thể.

Việc giảm lãi suất tới 1%/năm có thể tạo ra khác biệt đáng kể đối với những khoản vay có giá trị lớn và thời hạn dài. Tuy nhiên, mức ưu đãi và điều kiện áp dụng vẫn phụ thuộc vào từng khách hàng, dự án và hồ sơ tín dụng.

Cùng thời điểm, VIB đưa ra chính sách cho phép khách hàng cá nhân cố định lãi suất lên tới 5 năm đối với một số khoản vay liên quan đến bất động sản. Chính sách được áp dụng cho vay mua bất động sản, vay bù đắp tiền mua bất động sản, vay tái tài trợ cũng như vay xây dựng, sửa chữa nhà.

Khách hàng vay mua bất động sản tại VIB cũng có thể lựa chọn gói hỗ trợ lãi suất với mức giảm thêm 0,2-0,4%/năm trong suốt thời gian vay, tùy điều kiện của từng chương trình. Điểm đáng chú ý của chính sách cố định lãi suất dài hơn là giúp người vay giảm rủi ro khi mặt bằng lãi suất thị trường biến động. Với các khoản vay mua nhà kéo dài 10-20 năm, việc biết trước mức lãi suất trong một giai đoạn đủ dài giúp khách hàng chủ động hơn trong việc lập kế hoạch tài chính.

Trong khi đó, TPBank đang áp dụng các chương trình ưu đãi đối với khoản vay mua bất động sản và vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm. Theo chính sách được công bố, ngân hàng có thể giảm biên độ lãi suất tối đa 1,2% so với biên độ hiện hành, tùy từng sản phẩm và điều kiện áp dụng. Những động thái này diễn ra trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay nói chung vẫn ở mức tương đối cao. Khảo sát đến ngày 24/8 cho thấy nhiều ngân hàng đang có lãi suất cho vay bình quân trên 10%/năm.

Trong đó, Vikki Bank có mức lãi suất cho vay bình quân khoảng 10,82%/năm, BVBank 10,72%/năm, Techcombank 10,62%/năm và Bac A Bank 10,48%/năm. Một số ngân hàng đã vượt ngưỡng 11%/năm, trong đó GPBank ở mức khoảng 11,34%/năm.

Theo số liệu được Ngân hàng Nhà nước công bố, trong tháng 7, lãi suất tiền gửi bình quân tăng, trong khi lãi suất cho vay bình quân cũng nhích lên, dao động trong khoảng 8,3-10,5%/năm. Tuy nhiên, lãi suất công bố hoặc mức ưu đãi ban đầu chưa phản ánh đầy đủ chi phí của một khoản vay trong toàn bộ thời gian. Khi kết thúc thời gian ưu đãi, khoản vay thường chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, được tính dựa trên lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu cộng thêm biên độ.

Mức biên độ phổ biến khoảng 3,3-3,5%, khiến lãi suất thực tế người vay phải trả sau ưu đãi có thể lên tới khoảng 13-15%/năm, tùy từng ngân hàng và thời điểm điều chỉnh. Đây là yếu tố người mua nhà cần đặc biệt lưu ý khi so sánh các gói tín dụng. Một khoản vay có lãi suất ưu đãi thấp trong 6-12 tháng đầu chưa chắc có tổng chi phí thấp hơn khoản vay được cố định lãi suất trong thời gian dài hơn.

Với khoản vay có giá trị lớn, chênh lệch chỉ 1 điểm phần trăm lãi suất cũng có thể tạo ra khoản chi phí đáng kể trong nhiều năm. Vì vậy, người vay cần tính toán cả mức lãi suất sau ưu đãi, biên độ điều chỉnh, chu kỳ điều chỉnh lãi suất và các khoản phí liên quan. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay tăng cao, bình quân trên 11%/năm và lãi suất thả nổi tại một số khoản vay có thể vượt 14%/năm, nhiều ngân hàng cũng chủ động kiểm soát tín dụng bất động sản.

Theo đánh giá của các chuyên gia tại SSI trong một báo cáo gần đây, môi trường lãi suất cao đang khiến một số ngân hàng thận trọng hơn với cho vay bất động sản. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của một bộ phận người mua nhà, đặc biệt là những khách hàng có khả năng trả nợ phụ thuộc lớn vào thu nhập hàng tháng. Dù vậy, việc các ngân hàng bắt đầu tung ra những chương trình giảm lãi suất, cố định lãi suất dài hơn và giảm biên độ cho vay cho thấy cạnh tranh trong phân khúc tín dụng nhà ở đang có dấu hiệu gia tăng.

Đối với người có nhu cầu mua nhà, đây có thể là thời điểm có thêm lựa chọn về nguồn vốn. Tuy nhiên, thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất quảng cáo trong giai đoạn đầu, người vay cần đánh giá toàn bộ chi phí khoản vay, khả năng trả nợ khi lãi suất tăng và các điều kiện đi kèm.

Trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, chính sách cố định lãi suất trong nhiều năm hoặc giảm biên độ có thể giúp người vay giảm rủi ro tài chính. Nhưng quyết định vay vẫn cần dựa trên khả năng trả nợ thực tế và dòng tiền dài hạn, thay vì chỉ dựa vào mức ưu đãi ban đầu.

Sự xuất hiện của những chương trình tín dụng mới cuối tháng 8 vì vậy được xem là tín hiệu tích cực đối với thị trường nhà ở, nhưng mức độ lan tỏa và khả năng tạo ra một mặt bằng lãi suất thấp hơn sẽ còn phụ thuộc vào diễn biến huy động vốn, tín dụng và chính sách điều hành tiền tệ trong những tháng tới.