Tại sao “đại gia” Trung Quốc ưa chuộng mua bất động sản ở Singapore?

Theo các nhà phân tích, Trung Quốc đã trở thành một trong những nguồn đầu tư lớn nhất vào bất động sản tại Singapore, khi vị thế “nơi trú ẩn an toàn” (safe-haven) của trung tâm tài chính hàng đầu Đông Nam Á tiếp tục thu hút dòng vốn toàn cầu.

Ông Alan Cheong, Giám đốc điều hành phụ trách nghiên cứu và tư vấn tại công ty TNHH Savills Singapore cho biết các doanh nghiệp phát triển bất động sản và thực thể kinh doanh có liên hệ với Trung Quốc đang hoạt động tích cực hơn trên thị trường “Đảo quốc Sư tử”.

“Các nhà phát triển Trung Quốc từng có kinh nghiệm tại Singapore hiện đã quen thuộc với các quy định, luật lệ và hành vi thị trường. Họ được kỳ vọng sẽ tiếp tục tham gia đấu thầu để bổ sung quỹ đất của mình”, ông nói.

Theo báo cáo tháng 2 năm 2026 của Cơ quan Phát triển Kinh tế Singapore (EDB), các doanh nghiệp Trung Quốc đại lục là nhóm nhà đầu tư lớn thứ hai tại Singapore trong năm 2025, chiếm 21% tổng vốn đầu tư tài sản cố định trị giá 4,16 tỷ đôla Singapore (1,07 tỷ USD) trên tất cả lĩnh vực, tăng mạnh từ mức 2,5% của năm trước. Châu Âu vươn lên dẫn đầu với tỷ trọng ổn định khoảng 25%, trong khi Mỹ tụt xuống vị trí thứ ba khi tỷ lệ giảm từ 55,5% xuống còn 17,3%.

Các giao dịch bất động sản nhà ở nổi bật

Một số thương vụ đáng chú ý gần đây gồm khu đất rộng gần 145.500 foot vuông (hơn 13.517 m2) trên đường Dover Drive được liên danh CNQC Realty (Prime), Forsea Residence và Jianan Realty Investments mua vào cuối quý I/2026 với giá 951 triệu đôla Singapore (gần 736 triệu USD). Dự án này có khả năng phát triển khoảng 625 căn hộ.

Tháng 4 năm 2025, Kingsford Group thông qua công ty Kingsford Huray đã thắng thầu khu đất rộng 222.161 foot vuông (hơn 20.639 m2)mang tên Lentor Gardens tại khu Lentor Hills với giá 429,23 triệu đôla Singapore (hơn 332 triệu USD). Đến tháng 11 năm ngoái, doanh nghiệp phát triển bất động sản có trụ sở tại Trung Quốc này tiếp tục trúng thầu khu đất rộng 147.350 foot vuông (hơn 13.689 m2) trên đường Telok Blangah với giá 918,3 triệu đôla Singapore (gần 711 triệu USD). Hai dự án nhà ở này dự kiến cung cấp hơn 1.240 căn hộ.

Tháng 3 năm ngoái, SingHaiyi Group và Haiyi Holdings mua khu đất rộng khoảng 112.992 foot vuông (hơn 10.497 m2) trên đường Bayshore với giá 658,9 triệu đôla Singapore (gần 510 triệu USD), dự kiến phát triển 515 căn hộ. Cùng tháng, liên danh gồm Qingjian Realty, Forsea Residence (đơn vị thuộc China Communications Construction Company) và Hoovasun Holding - doanh nghiệp do công dân Singapore Trương Tùng (Zhang Song) sở hữu hoàn toàn - đã chi 315 triệu đôla Singapore (gần 244 triệu USD) để mua khu Media Circle (Lô A) rộng 82.125 foot vuông (xấp xỉ 7.630 m2), dự kiến xây dựng 345 căn hộ.

Video lý do dòng vốn Trung Quốc vẫn đổ vào bất động sản Singapore bất chấp rào cản thuế ABSD cao năm 2026 - Nguồn clip: Worldwithout Borders

Theo Cushman & Wakefield, dù các nhà phát triển nội địa giành phần lớn các khu đất được đưa ra đấu thầu, sự quan tâm từ các tập đoàn Trung Quốc đại lục và các công ty liên quan đã làm gia tăng mức độ cạnh tranh trong chương trình bán đất của Chính phủ Singapore, với số lượng nhà thầu trung bình tăng từ 3 đơn vị mỗi khu đất năm 2024 lên 5,35 đơn vị năm 2025.

Ông Hoàng Hiển Dương (Wong Xian Yang,) Trưởng bộ phận nghiên cứu Singapore và Đông Nam Á của công ty tư vấn này nhận định: “Động lực trên thị trường nhà ở tư nhân, được hỗ trợ bởi tỷ lệ hấp thụ tốt của các dự án mở bán mới và lượng tồn kho thấp, đã củng cố niềm tin cũng như nhu cầu tích lũy quỹ đất của các nhà phát triển”.

Phân khúc bất động sản thương mại và chiến lược tài sản nước ngoài

Đối với phân khúc bất động sản thương mại ở Singapore, các doanh nghiệp phát triển từ Trung Quốc ít tham gia hơn, dù vẫn có một số thương vụ liên quan đến họ.

Ông Hoàng cho biết: “Các dự án nhà ở thường được xây dựng để bán nên có thể thu hồi lợi nhuận trong chu kỳ phát triển ngắn hơn, trong khi phần lớn dự án thương mại (ngoại trừ các dự án bán theo tầng) thường hướng đến chiến lược tạo dòng tiền cho thuê dài hạn”.

Một ví dụ về thương vụ bất động sản thương mại liên quan đến nhà đầu tư Trung Quốc là liên doanh giữa Ascott (đơn vị kinh doanh lưu trú của CapitaLand) và New Vision Holding trong dự án khách sạn và căn hộ hỗn hợp Ascott Shenton Way Singapore, khởi công tại khu trung tâm tài chính hồi tháng 1 năm 2026. New Vision là công ty con của Hsteel, do ông Du Chấn Hoa (You Zhenhua) – người sinh ra tại tỉnh Phúc Kiến (Trung Quốc) nhưng hiện là công dân Singapore - làm Chủ tịch.

“Phao cứu sinh” cho nghĩa vụ nợ quốc tế

Ngoài sức hút của Singapore, đầu tư vào tài sản ở nước ngoài cũng có thể giúp các doanh nghiệp phát triển bất động sản Trung Quốc và các công ty khác tạo thêm sự bảo đảm cho chủ nợ trong trường hợp vỡ nợ.

Ông Gary Ng, chuyên gia kinh tế cấp cao khu vực châu Á – Thái Bình Dương tại Natixis CIB nhận định: “Tài sản ở nước ngoài có thể giúp hạn chế tổn thất cho các chủ nợ quốc tế vì việc thu giữ tài sản sẽ thuận lợi hơn nếu cần thiết. Nhưng điều đó không giải quyết được mọi vấn đề”.

Ông cho rằng quy mô tài sản ở nước ngoài vẫn khá nhỏ so với tổng nợ phải trả. “Nếu các dự án ở nước ngoài được đầu tư hoặc triển khai kém hiệu quả, chúng thậm chí còn tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp phát triển bất động sản. Ưu tiên chính sách vẫn luôn là thị trường trong nước”.

Trường hợp của Country Garden cho thấy điều này: Dự án liên doanh trị giá 100 tỷ USD mang tên Forest City tại bang Johor (Malaysia) đóng vai trò quan trọng trong việc giúp tòa án Hồng Kông phê duyệt kế hoạch tái cơ cấu của doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn này vào tháng 12.

Theo thỏa thuận, gia đình họ Dương (Yang) - cổ đông kiểm soát của doanh nghiệp từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh số - đã mua lại đơn vị nắm giữ siêu dự án này, cho phép Country Garden đưa dự án ra khỏi bảng cân đối kế toán, qua đó cải thiện tình hình tài chính.

Ông Jonathan Tang, Giám đốc phụ trách tái cấu trúc, chuyển đổi và tối ưu chi phí tại Deloitte Trung Quốc cho biết: “Điều giúp đề xuất tái cấu trúc của Country Garden thành công là họ vẫn còn một số nguồn lực ở nước ngoài, điều mà nhiều nhà phát triển Trung Quốc khác không có”.

Tuy nhiên, ông Jeff Zhang, chuyên gia phân tích cổ phiếu tại công ty Morningstar cho rằng việc nhiều doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đang gặp vấn đề thanh khoản trong bối cảnh thị trường suy giảm kéo dài sẽ khiến hoạt động đầu tư ra nước ngoài tiếp tục bị hạn chế trên quy mô tổng thể.