Thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng chuyên nghiệp

Các luật mới liên quan tới đất đai, nhà ở sẽ tạo "hiệu ứng domino", giải quyết những vướng mắc lâu nay của các dự án địa ốc, khơi thông nguồn lực xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, làm minh bạch thị trường bất động sản…

Ba luật sửa đổi quan trọng về bất động sản gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực từ 1/8/2024. Tại tọa đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới", các chuyên gia cho rằng, các luật được thi hành sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung và giá một số phân khúc địa ốc.

Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, khi ba luật mới có hiệu lực sẽ tác động đến hầu hết các phân khúc khác nhau của thị trường bất động sản, tuy nhiên luật sẽ có quy định rõ ràng hơn và tạo điều kiện tốt hơn cho phân khúc nhà ở xã hội.

Bà An giải thích, từ trước đến giờ sản phẩm nhà ở xã hội chưa thực sự có định hướng phát triển rõ ràng nên có thể kỳ vọng với những quy định trong luật cũng như những hướng dẫn cụ thể dưới luật trong tương lai có thể sẽ thúc đẩy việc đưa ra những định hướng phát triển rõ ràng hơn cho sản phẩm nhà ở xã hội. Khi các luật mới có hiệu lực, sẽ tác động, góp phần tổ chức những loại hình sản phẩm bất động sản, cũng như những hướng đi rõ ràng hơn trong thời gian tới.

Còn về phân khúc và khu vực nào của bất động sản sẽ phát triển, bà Nguyễn Hoài An nhận định “phụ thuộc vào nhu cầu thị trường nhiều hơn là ảnh hưởng của ba luật mới”.

Ba luật mới sẽ tác động đến hầu hết các phân khúc

Dự báo về giai đoạn khởi sắc của bất động sản, bà Hoài An cho rằng năm 2024, chúng ta đã nhìn thấy có những phân khúc tăng trưởng rất rõ rệt.

Thống kê cho thấy, số lượng căn hộ bán được ở Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2024 đã vượt qua con số của cả năm 2023 vừa qua. Trong khi đó, sản phẩm chung cư tại TP. HCM chưa có diễn biến mới khi vấn đề thiếu hụt nguồn cung vẫn tiếp tục diễn ra. Vì thế, sự chú ý của thị trường đang dành cho nơi có nhiều nguồn cung mới hơn như khu vực miền Bắc và Hà Nội.

Một điểm đáng nói khác về nguồn cung phân khúc chung cư ở Hà Nội là tỷ trọng lớn tập trung ở phân khúc trung - cao cấp. Tỷ trọng những sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp phản ánh mức mặt bằng giá mới thị trường đang tăng, đặc biệt ở khoảng giá cao cấp. Khoảng 70% số căn hộ mở bán trong nửa đầu năm 2024 tập trung ở phân khúc cao cấp và rơi vào đoạn giá 60-120 triệu đồng/m2.

Quy mô các căn mở bán tại Hà Nội tương đối lớn, từ một nghìn tới vài nghìn căn, tốc độ bán khả quan hơn hẳn so với giai đoạn 2019-2023. Thống kê cho thấy, số lượng căn hộ bán được ở Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2024 đã vượt qua con số của cả năm 2023 vừa qua.

Trên thị trường thứ cấp, về khu vực và quy mô tại Hà Nội, cho thấy tăng giá diễn ra ở hầu khắp khu vực từ trung tâm đến ngoại thành, mức tăng từ 20-25%. Ở khu vực xung quanh vành đai 3 chứng kiến tốc độ tăng giá rõ hơn những khu vực xa trung tâm.

Tại TP. HCM, so sánh tương quan cũng ghi nhận tăng giá ở thị trường thứ cấp ở biên độ tương đối vừa phải. Trừ những khu vực trung tâm, hầu hết chỉ tăng 1-2%.

So sánh giá bán chung cư tại thị trường Hà Nội và TP. HCM giai đoạn 2019 tới nay, theo chuyên gia CBRE, khoảng cách giá giữa hai thị trường này ngày càng thu hẹp lại. Nếu như năm 2019, khoảng cách giá (sơ cấp) là 30%, thì năm 2024 con số này về 5-7%. Tương tự, về thị trường thứ cấp, chênh lệch giá cũng lùi từ 30% về khoảng 10%.

Trong khi đó, ở phân khúc bất động sản gắn liền với đất, nguồn cung đang rất hạn chế ở cả Hà Nội và TP. HCM. Nhất là với Hà Nội, sau khi trải qua biến động mạnh vào năm 2022, nguồn cung tới nay đang chậm lại. Giá bán của bất động sản thấp tầng tương ứng với tăng trưởng nguồn cung, có diễn biến tăng giá thấp hơn so với chung cư.

Trên thị trường thứ cấp, tại TP. HCM và Hà Nội, tăng trưởng theo năm chỉ 3-4%, thậm chí với TP. HCM giá trung bình đã điều chỉnh giảm. Diễn biến giá bất động sản thấp tầng phản ánh sự tập trung của thị trường hiện đang dành cho phân khúc chung cư.

Về triển vọng, theo chuyên gia CBRE trong tương lai, nguồn cung chung cư tại Hà Nội sẽ tương đối dồi dào. Tiếp sau, nguồn cung về đất nền (bất động sản gắn liền với đất) dự báo sẽ được cải thiện, khi các dự án khu đô thị lớn được mở bán thời gian tới đây.

Cụ thể, Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 55.000 sản phẩm nhà ở cao tầng lẫn thấp tầng, trong khi đó, con số này ở TP. HCM chỉ là 35.000 căn.

Nguồn cung bất động sản mới mở bán tại Hà Nội từ nay đến năm 2026 sẽ phân bố tập trung hướng tới đường vành đai 3, mở rộng ra Đông Bắc và phía Tây thành phố, bên ngoài vành đai 3.

"Tỷ trọng của bất động sản Hà Nội từ 20 năm qua, chủ yếu nằm ngoài khu vực vành đai 3 vẫn tiếp tục gia tăng. Năm 2025, tỷ trọng này sẽ tiến tới khoảng 60% và tiếp tục gia tăng trong thời gian tới" - chuyên gia CBRE cho biết.

Đơn vị này cũng dự báo nguồn cung bất động sản chung cư và bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội vẫn tiếp tục gia tăng và được cải thiện từ nay đến 2026. Giá dự báo cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp chung cư Hà Nội tiếp tục đi lên. Mức tăng trưởng giá này là khoảng trên 20%/năm - một con số chưa từng được ghi nhận từ trước tới nay. Từ năm 2026, mức tăng trưởng này có thể ổn định, khi đã tạo mặt bằng giá mới.

Trong khi đó, tại TP. HCM, nguồn cung sẽ lan rộng ra các địa phương lân cận và không dồi dào trong thành phố, tăng trưởng giá ổn định 5-6%/năm.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong các luật sửa đổi lần này, quan điểm của các nhà làm luật là nhằm đồng nhất các quy định thể chế, liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật. Giúp cho các hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hướng đến việc làm thế nào đẩy mạnh năng lực thực tế.

Các doanh nghiệp bất động sản sẽ không thể "tay không bắt giặc"

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đánh giá, các khó khăn của thị trường thời gian vừa qua cũng chính là sự sàng lọc cuộc chơi. Thị trường chỉ còn lại dành cho những doanh nghiệp đủ năng lực. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải cùng liên doanh, liên kết để có đủ sức phát triển và tồn tại trên thị trường.

"Khi các luật có hiệu lực, các doanh nghiệp bất động sản sẽ không thể "tay không bắt giặc". Cuộc chơi hiện tại đã rõ ràng và thực chất hơn khi việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn rất nhiều.

Trên thị trường chỉ có những người có năng lực, kể cả nhà đầu tư, khách hàng… phải là những người "chơi thật", làm thật. Việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ không thể xảy ra khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực", ông Đính nhận định.

Lấy ví dụ như Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024 tới có hàng loạt những quy định để tạo ra một cuộc chơi tốt hơn từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; xác định giá đất…

"Thay vì khung giá đất, trong Luật Đất đai 2024, giá đất sẽ xác định dựa trên bảng giá đất được cập nhật hàng năm, phân quyền xuống địa phương. Các thông tin về giá đất chặt chẽ, rõ ràng, để cuộc chơi có tính chất sòng phẳng, công bằng hơn", ông Đính cho biết.

Bên cạnh đó là các quy định về đầu tư, nhà ở xã hội, bán nhà cho người nước ngoài... đó là những quy định mới sẽ tạo cuộc chơi hay hơn, hấp dẫn hơn trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản sẽ phát triển chuyên nghiệp, theo chiều sâu

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh hệ thống các luật: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8 sẽ tác động tích cực đến việc kinh doanh bất động sản trong thời gian tới. Tạo ra nhiều ảnh hưởng tích cực cho các chủ thể trong xã hội, từ doanh nghiệp tới người tiêu dùng, thậm chí cả các nhà đầu tư nước ngoài hay các cá nhân Việt Nam ở nước ngoài.

Các quy định mới cơ bản sẽ tạo ra dòng chảy cho các dự án bất động sản, các dự án sẽ có cơ hội để triển khai, đặc biệt là các dự án mới.

Lấy ví dụ, theo ông Đỉnh, như Luật Đất đai 2024 quy định rõ việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (có đủ điện, đường, trường, trạm…)

Thời kỳ tới, cơ bản các dự án nhà ở sẽ được triển khai theo loại hình nhà nước thu hồi đất rồi đấu giá, đấu thầu. Điều này cũng có nghĩa rằng các dự án quy mô lớn khi đấu giá, đấu thầu sẽ đòi hỏi năng lực nhà đầu tư lớn, bao gồm năng lực về tài chính, kỹ thuật, kinh nghiệm.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh dự báo, các luật mới có hiệu lực cũng sẽ dẫn tới sự thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp. Doanh nghiệp có quy mô nhỏ sẽ phải có chiến lược như tăng vốn hoặc sáp nhập để hình thành các doanh nghiệp mới có đủ năng lực để tiếp cận với việc đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án.

"Phân khúc sản phẩm sẽ theo hướng chuyên nghiệp hơn. Thị trường bất động sản sẽ phát triển chuyên nghiệp và theo chiều sâu", ông Đỉnh dự báo.

Luật sư, Ths Phạm Thanh Tuấn

Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

LS. Ths Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng quy định mới về xác định giá đất vẫn là “ẩn số” rủi ro cho doanh nghiệp.

Theo đó, việc xác định giá đất vẫn chịu ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện định giá, việc nhận định phụ thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm… định giá để đưa ra các yếu tố điều chỉnh định tính, dựa trên tỷ lệ phần trăm (%) giá trị của tài sản so sánh để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.

LS Tuấn cho hay, cách đánh giá, nhìn nhận của cơ quan có thẩm quyền khi xác định giá đất và các đơn vị hậu kiểm (như thanh tra, kiểm toán hoặc cơ quan điều tra) có thể khác nhau khi so sánh, đối chiếu, dễ dẫn đến quy kết về thất thoát trong xác định giá đất.

Trong bối cảnh như vậy, giải pháp "an toàn" cho bên định giá là xác định giá đất cao lên để không bị "quy" làm thất thoát ngân sách. Như vậy, cách thức xác định giá đất của chúng ta về cơ bản vẫn dựa trên một nền tảng cũ, cho dù có điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thì cũng khó kỳ vọng tạo ra sự thay đổi lớn.

Nguyễn Nhung

Đồ họa: Thanh Tùng