Phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp: Cần thận trọng để tránh trục lợi chính sách
Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm điều chỉnh cơ cấu thị trường vốn đang mất cân đối. Tuy nhiên, trước các cơ chế đặc thù như chỉ định chủ đầu tư và khống chế lợi nhuận, giới chuyên gia cho rằng cần một sự thận trọng tối đa để chính sách này không bị biến tướng, gây thất thoát nguồn lực quốc gia.
Thí điểm cơ chế đặc thù: Cần hóa giải rủi ro thiếu minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư
Dự thảo Nghị quyết đặt mục tiêu hình thành hệ thống chính sách đồng bộ về đất đai, đầu tư, quy hoạch và tín dụng. Đáng chú ý, dự thảo đề xuất trao quyền cho UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế để quyết định việc phát triển dự án. Quy hoạch chi tiết sẽ được lập, điều chỉnh đồng thời với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung để rút ngắn thời gian pháp lý.
Về chính sách đất đai, đất phát triển loại hình này bao gồm cả đất được Nhà nước giao, đất xây dựng NOXH, và đất thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Giá đất được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Đặc biệt, chủ đầu tư sẽ được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao dự án mà không thông qua đấu giá, đấu thầu.
Phân tích về nội dung này, LS. Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) bày tỏ quan ngại: "Việc ấn định một loại hình NOTM phải có giá thấp là chưa phù hợp với yếu tố khách quan của thị trường". Theo ông, việc chỉ định thầu và ưu đãi lãi suất vay (thấp hơn và thời gian dài hơn NOTM thông thường) có thể tạo ra sự cạnh tranh không bình đẳng. Một dự án được hưởng ưu đãi có thể bán giá 30 triệu đồng/m2, trong khi dự án kế bên không được ưu đãi phải bán 60 triệu đồng/m2. Điều này không chỉ gây thiệt thòi cho doanh nghiệp làm ăn thuần túy thị trường mà còn dễ hình thành cơ chế "xin - cho", tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực.
Kẽ hở trục lợi từ việc khống chế lợi nhuận và đối tượng mua
Một điểm cốt lõi trong dự thảo là khống chế lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư. Giá bán được xác định theo nguyên tắc "tính đúng, tính đủ" chi phí và cộng thêm lợi nhuận định mức. Sau khi nghiệm thu, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí để cơ quan chức năng hậu kiểm giá bán. Nếu giá kiểm toán thấp hơn giá đã ký hợp đồng, chủ đầu tư phải trả lại tiền cho người mua.
Tuy nhiên, cơ chế này bị đánh giá là khó khả thi và dễ bị "qua mặt". LS. Nguyễn Văn Đỉnh cảnh báo: "Chủ đầu tư có thể trục lợi bằng cách chỉ định các cá nhân đứng tên mua nhà, sau khi có sổ hồng mới bán ra thị trường theo giá thả nổi, phá bung giới hạn lợi nhuận 15%".
Mặt khác, quy định người mua chỉ được sở hữu 01 căn và không được bán lại trong 05 năm cũng khó ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Vì dự thảo không có cơ chế xét duyệt đối tượng khắt khe như NOXH, giới đầu tư có thể nhờ người đứng tên để gom hàng. Ông Đỉnh nhắc lại rằng, thực tế từ năm 2020 đến nay, Bộ Xây dựng đã nhiều lần đề xuất chính sách này nhưng vẫn chưa được thông qua. Luật Nhà ở 2023 mới nhất cũng không đề cập đến loại hình "lai" này.
Thay vì tạo ra một phân khúc mới đầy rủi ro, chuyên gia đề xuất cần tập trung thực hiện nghiêm chính sách NOXH trên quỹ đất đã xác định, đồng thời phát triển các khu đô thị NOXH tập trung quy mô lớn. Nếu chính sách NOXH phát huy hiệu quả, thị trường sẽ không cần đến loại hình "NOXH lai thương mại" vốn tiềm ẩn nhiều bất cập về hậu kiểm và minh bạch tài chính.
