Sáng ngày 22/10/2026, tại Hội thảo “Khơi thông dòng vốn, giải phóng nguồn lực cho mục tiêu tăng trưởng hai con số” do Tạp chí điện tử Kinh tế Chứng khoán Việt Nam và Hệ sinh thái Truyền thông Tài chính Người Quan Sát tổ chức tại Hà Nội, bài toán phân bổ nguồn lực đã được các chuyên gia mổ xẻ toàn diện tại phiên thảo luận mở "Kích hoạt vòng quay lớn để đưa nguồn lực thành động lực tăng trưởng 2 chữ số".

Đa dạng hóa các kênh dẫn vốn, giảm áp lực cho hệ thống tín dụng

Thực trạng phân bổ vốn hiện nay cho thấy sự mất cân đối rõ rệt khi hệ thống ngân hàng đang phải gánh vác phần lớn nhu cầu vốn trung và dài hạn của nền kinh tế. TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nhấn mạnh yêu cầu bức thiết phải hình thành vững chắc ba trụ cột cung ứng vốn: tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường chứng khoán. Sự mất cân đối này được minh chứng qua số liệu do PGS.TS. Phùng Thế Đông chỉ ra: tăng trưởng tín dụng đã đạt gần 11% so với đầu năm, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 9,8%. Sự chênh lệch giữa đầu vào và đầu ra buộc nền kinh tế phải nhanh chóng xây dựng lực lượng nhà đầu tư dài hạn nhằm duy trì một thị trường vốn thông suốt, tương thích với từng vòng đời dự án.

Sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay bộc lộ rõ nhất trong lĩnh vực bất động sản. Nhà báo Phạm Nguyễn Toan cho biết có những doanh nghiệp duy trì tỷ lệ vốn vay lên tới 75 - 80%, tiềm ẩn rủi ro tài chính cực lớn. Dù tăng trưởng tín dụng bất động sản đạt mức 15%, TS. Cấn Văn Lực phân tích rằng dòng tiền chủ yếu chảy vào hoạt động kinh doanh thay vì hỗ trợ người mua nhà. Sự chênh lệch này xuất phát từ mức giá bất động sản neo cao, tâm lý chờ đợi của thị trường và chính sách phân loại rủi ro của ngân hàng (hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản lên tới 200%, trong khi nhà ở xã hội chỉ 20 - 50%).

Để phá vỡ thế độc tôn của vốn tín dụng, các chuyên gia đề xuất nhiều công cụ tài chính đa dạng. TS. Cấn Văn Lực kiến nghị mở rộng danh mục trái phiếu bao gồm trái phiếu công trình, chính quyền địa phương, đô thị và hạ tầng. Bên cạnh việc khai thác tối đa nguồn lực 850.000 tỷ đồng từ các quỹ đầu tư hiện hành, cần đa dạng hóa kênh đầu tư từ quỹ bảo hiểm xã hội. Đặc biệt, việc thúc đẩy quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và tiến tới mã hóa tài sản thực trên nền tảng số được xem là xu hướng tất yếu. Bổ sung cho góc nhìn này, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan đề xuất thành lập các quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc ngân hàng tiết kiệm nhà ở được vận hành minh bạch, chuyên nghiệp, gắn liền quyền lợi và trách nhiệm đóng góp để tạo nguồn cung tài chính bền vững cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Khơi thông dự án đình trệ và tối ưu hóa không gian phát triển hạ tầng

Song song với việc tìm kiếm nguồn vốn mới, việc giải phóng các nguồn lực đang kẹt cứng trong các dự án pháp lý dở dang là một mũi nhọn để kích thích tăng trưởng. Hiện có hơn 4.000 dự án bất động sản tồn đọng với tổng giá trị khoảng 3,1 triệu tỷ đồng. TS. Cấn Văn Lực tính toán, nếu tháo gỡ được toàn bộ khoảng 5.000 dự án trong giai đoạn 2026 - 2028 và đưa 30% lượng vốn này vào nền kinh tế mỗi năm, GDP có thể tăng thêm 0,6 - 0,8 điểm phần trăm.

Nhằm đẩy nhanh tiến độ này, Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề ra chu trình ba bước: phân loại chuẩn xác vướng mắc, ban hành chính sách đúng trọng tâm và địa phương triển khai quyết liệt. Nút thắt lớn nhất thường nằm ở khâu định giá đất, đặc biệt là với các dự án BT (xây dựng - chuyển giao) khi độ trễ thời gian làm phát sinh chênh lệch lớn giữa giá trị quỹ đất đối ứng và giá trị công trình. Hướng giải quyết được đưa ra là chốt giá trị quỹ đất ngay tại thời điểm ký hợp đồng nhằm tạo tính ổn định. Hơn nữa, để rút ngắn vòng đời dự án, chính quyền địa phương phải đi trước một bước trong quy hoạch, chuẩn bị sẵn quỹ đất sạch và chủ động hỗ trợ cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Sự cộng hưởng giữa hạ tầng và phát triển đô thị cũng là chìa khóa để tối ưu hóa nguồn lực. PGS.TS. Phùng Thế Đông đúc kết kinh nghiệm thực tiễn từ sân bay Long Thành, nhấn mạnh hệ sinh thái phụ trợ (logistics, dịch vụ, du lịch) cần được quy hoạch song hành ngay từ đầu thay vì đợi hạ tầng hoàn thiện mới triển khai. Tư duy này đồng điệu với quan điểm của Nhà báo Phạm Nguyễn Toan về việc xây dựng các đại đô thị vệ tinh theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng). Thay vì xây dựng những khu dân cư chỉ để ngủ như thực trạng ở một số khu vực, các cực tăng trưởng mới như Hòa Lạc hay Đồng Nai cần tích hợp đầy đủ hệ thống việc làm, y tế và giáo dục. Đồng thời, chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội phải được điều hướng dựa trên nhu cầu thực tế của từng địa bàn trọng điểm, kết hợp phát triển nhà cho thuê và ưu đãi chi phí đất đai (hiện chiếm tới 27 - 35% chi phí dự án) để kéo giảm mặt bằng giá.

Mục tiêu tăng trưởng hai chữ số hoàn toàn có thể hiện thực hóa nếu các kênh dẫn vốn dài hạn được thiết lập đồng bộ, chỉ số hiệu quả sử dụng vốn đầu tư (ICOR) được cải thiện về ngưỡng 4 lần và hàng triệu tỷ đồng từ các dự án ách tắc được bơm trở lại thị trường. Đây không chỉ là câu chuyện của ngành ngân hàng hay bất động sản, mà là năng lực tái cấu trúc tổng thể nền kinh tế từ quy hoạch hạ tầng đến tư duy quản trị tài chính.