Đảm bảo sự đồng bộ giữa Luật Đất đai với các luật khác trong hệ thống pháp luật về kinh doanh

Hội thảo “Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII”

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại phiên họp tháng 9/2022 tới; dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV (tháng 10/2022), trình Quốc hội cho ý kiến lần hai vào Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và xem xét thông qua vào Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).

Bàn về dự án Luật này tại hội thảo “Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII”, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nêu rõ, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là nhiệm vụ trọng tâm trong công tác lập pháp nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV. Hội nghị Trung ương 5 vừa qua đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW. Đây là cơ sở chính trị quan trọng để sửa đổi Luật Đất đai lần này.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, đây là dự án luật lớn, quy mô rộng, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, chính trị, môi trường, quốc phòng - an ninh, trong nước ngoài nước, tác động đến mọi cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và người dân. Đây cũng là luật khó, thực tiễn tồn tại nhiều vướng mắc, phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Chỉ rõ điều này, Chủ tịch Quốc hội lưu ý quá trình xây dựng phải công phu, bài bản, khoa học, kỹ lưỡng từ sớm, từ xa và phải thực sự cầu thị, lắng nghe ý kiến của nhau.

Cùng với đó, quá trình chuẩn bị và xây dựng dự án luật đòi hỏi có sự đầu tư nhiều công sức, trí tuệ không chỉ của những cơ quan trực tiếp tham gia vào quy trình xây dựng pháp luật như các cơ quan của Chính phủ, các cơ quan của Quốc hội mà phải có sự tham gia của tất cả các cơ quan trong hệ thống chính trị và toàn xã hội, phải huy động tối đa trí tuệ của các chuyên gia, nhà khoa học, lấy ý kiến rộng rãi của các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, Nhân dân bằng nhiều hình thức khác nhau.

Chủ tịch Quốc hội cho biết, Nghị quyết 18-NQ/TW đề cập nhiều nội dung quan trọng, trong đó khó nhất là vấn đề giá đất và tài chính đất đai với nhiều điểm nghẽn thực tế. Vì vậy sửa luật Luật phải bảo đảm quy định công khai minh bạch, cần có tiêu chí khách quan, thời điểm xác định giá công bố giá đất...; cần có đánh giá tác động kỹ lưỡng khi sửa đổi luật, phải có phân tích, đo lường và dự báo. Điều quan trọng các ý kiến bên cạnh phản biện còn có đề xuất cụ thể.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại tại hội thảo “Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII”

Quan tâm thảo luận về dự án Luật quan trọng này, nhiều chuyên gia, nhà nghiên cứu cho rằng, cần xem xét lại nhiều nội dung, quy định trong dự thảo Luật Đất đai trên cơ sở đối chiếu tính thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

Cụ thể là quy định người sử dụng đất là “cá nhân người nước ngoài” theo dự thảo, “cá nhân người nước ngoài” không được xem là người sử dụng đất; không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Trong khi đó, Luật Nhà ở 2014 đang quy định, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”.

Còn Luật Kinh doanh bất động sản 2014 lại quy định “cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở” tại khoản 2 Điều 14; “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.” tại khoản 1 Điều 19.

Như vậy, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 thì người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở và như vậy là mâu thuẫn với nội dung dự thảo Luật Đất đai đang được thẩm định và lấy ý kiến góp ý. Điều này, dường như cũng chưa phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về "việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Mặt khác, còn có một vấn đề đặt ra là nếu người nước ngoài bán nhà cho người Việt Nam thì người mua có được thừa nhận quyền sử dụng đất không. Nếu không như quy định tại dự thảo thì vô hình chung quyền của người mua là người Việt Nam sẽ không được đảm bảo. Do vậy, các chuyên gia cho rằng cần thảo xem xét lại quy định về người sử dụng đất đối với người nước ngoài để đảm bảo tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật.

Bên cạnh đó, các chuyên gia từ Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn quy định “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận …”. Trong khi đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện thời lại quy định, chỉ trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản kinh doanh bất động sản theo hình thức bán có sẵn thì mới cần phải có giấy chứng nhận.

Các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các trường hợp không yêu cầu phải có giấy chứng nhận. Như vậy là có bất hợp lý và các chuyên gia từ VCCI cũng đề nghị điều chỉnh lại quy định này để đảm bảo tính thống nhất giữa các luật.

Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam Đậu Anh Tuấn

Với các trường hợp cho thuê đất trả tiền đất một lần, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ nội dung: “Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê” thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Điều này có nghĩa là trường hợp này sẽ chỉ là Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm.

Trong khi đó, tại Điều 198 của dự thảo này lại quy định, tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được “bán hoặc cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất khi có đủ điều kiện”. Như vậy, quy định này là chưa phù hợp với quy định về điều kiện của tài sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Bởi lẽ, theo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trong khi đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất sau khi đáp ứng điều kiện là tài sản được tạo lập hợp pháp; đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận, trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra; đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. Trên cơ sở đó, các chuyên gia từ VCCI đề nghị điều chỉnh lại quy định này tại dự thảo để đảm bảo tính thống nhất.

Ngoài ra, nội dung điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu vực đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần phải nghiên cứu lại.

Dự thảo quy định các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Nhưng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Đó là vấn đề không trùng khớp nhau giữa 2 đạo luật này, có thể gây ra những khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện. VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét, điều chỉnh lại cho phù hợp./.